Catita: ya te orientaron con lujo de detalles pero te agrego una jurisprudencia para el momento de plantear la excepción de inh. de título - leg. pasiva: atte.
C4ªCCCba., Sent. n° 110 del 18/08/2004. Vocales: Bustos Argañaráz-Fernández-González de la Vega de Opl.
2. La fianza constituída en forma solidaria y como principal pagador importa -en el primer supuesto- como lo establece el artículo 2003 CC, que se configura cuando las partes así lo hubiesen estipulado, o cuando el fiador renuncia al beneficio de excusión, y se distingue de la fianza simple en la privación de los beneficios, pero no convierte al fiador en deudor directo; la segunda (principal pagador) representa la más corriente en la práctica, sobre todo en los contratos de locación y el art. 2005 CC, manifiesta que quien se obligue como tal será deudor solidario, y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores solidarios, y por ello se entiende que no hay una fianza, porque el principal pagador no asume una obligación accesoria y subsidiaria, sino que al ser codeudor solidario está ubicado en el mismo nivel que el deudor primario, con el alcance que ello significa. El fiador queda obligado desde que el contrato de fianza se perfecciona, y debe señalarse que la responsabilidad surge en el momento en que tiene existencia la obligación del fiador, conteniendo la deuda por él asumida, y no a posteriori, ya sea con el incumplimiento de la obligación principal o cuando el acreedor le formula el requerimiento En consecuencia, concluyendo que es aplicable al contrato de locación las normas del Código Civil así también como su fianza, la extensión de las costas a los fiadores es jurídicamente correcto.
5. El nuevo artículo 1582, bis CC reza: "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado". "Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluído éste". "Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original". La nueva norma limita el alcance temporal de la obligación, que no puede extenderse fuera del contexto propio del contrato que los une y por el que estrictamente se obligó. En ese contexto, y al no concurrir la excepción que plantea la ley 25.628, por la no restitución de la cosa, resulta que si el inquilino permaneció en el inmueble locado más allá del término pactado, pues la obligación del fiador comprende solamente el pago de los alquileres, intereses y demás accesorios estipulados en el contrato originario hasta la fecha de su vencimiento, no pudiendo extenderse la garantía otorgada por aquél ante la prórroga tácita convenida entre el locador y el locatario -en el caso por más de dos años-, de la cual no participó. Lo expuesto evita que se sujete al garante a la voluntad del locador y locatario, a las contingencias que no se expresaren contractualmente, salvo que no se restituyere el inmueble a su debido tiempo. En ese contexto, el locador debe expresar fehacientemente la garantía que su fianza otorga, ante una prórroga o continuidad contractual.
6. Con respecto a la aplicación de la nueva norma, ante relaciones existentes con anterioridad, es que en el presente caso no ha recaído sentencia firme, y los efectos se producen con posterioridad a la vigencia de la norma, por tanto rige para las consecuencias ya agotadas de las situaciones jurídicas existentes; tampoco en este caso se puede pretender volver atrás, y gobernarlas por leyes nuevas, porque se vulneraría el principio básico de la irretroactividad de la ley, consagrado en el ya mencionado segundo párrafo del art 3, que pone límite exacto al efecto inmediato que consagra la primera parte de la norma. En cambio, los efectos que se produzcan con posterioridad a la vigencia de la norma quedarán atrapados en ella, aunque los haya generado una situación jurídica existente, y ello se produce sin vulnerar el principio de la irretroactividad por aplicación del principio del efecto inmediato, que en realidad tiene vigencia para el futuro. De lo expuesto se colige que no adquiere mayor importancia que la locación se haya extendido en los términos del contrato de locación (artículo 1622, CC), porque aunque el fiador haya signado el contrato garantizando al mismo como fiador solidario, liso y llano y principal pagador por las obligaciones que de él emanen, debe entenderse que lo realizó hasta que finalizara ese contrato.
7. La nueva norma resulta de aplicación inmediata al caso de autos, pues estos preceptos, por su carácter imperativo, son aplicables de inmediato a las causas en trámite, ya que no altera el régimen legal de la fianza en la locación sino que se limita a disipar las dudas existentes, por la vía de aclarar su contenido". Se trata de la aplicación de la regla que emana del art. 3 del C.C. por lo que resulta de aplicación inmediata a las relaciones en curso de ejecución.
