URGENTE! audiencia por desalojo - garante solidario!!!!!

[samantas]

Hola gente, como estan??? necesito hacerles una consulta super urgente, espero me puedan ayudar!!!! El tema es asi:

Este señora le salio como garante a una chica por el contrato de locacion de un inmueble, el cual se celebro del 2006 al 2008. El tema es que la chica, q no es muy normal q digamos, no se q problema tuvo con el locador y decidio DEJAR DE PAGAR!!! esto hace mas de 1 año, creo q aun vive ahi.... Ahora le llega una citacion a una audiencia de mediacion a esta señora, la garante, y le dicen que tiene q asistir con patrocinio letrado.

Revisando el contrato, veo que la clausula 13 dispone que el GARANTE ES SOLIDARIO, SE CONSTITUYE EN PRINCIPAL FIADOR SOLIDARIO, CODEUDOR, LISO Y LLANO Y PRINCIPAL PAGADOR, con expresa renuncia a los beneficios de division y excusion por el cumplimiento de todas las obligaciones contraidas en el contrato y CON POSTERIORIDAD A SU VENCIMIENTO, y hasta la efectiva devolucion del inmueble locado en las condiciones pactadas, totalmente desocupado, libre de personas y/o bienes, asi como tb con todos los alquileres, servicios, impuestos y expensas al dia, multas e intereses q correspondiesen, honorarios y gastos del juicio q se promueva contra la locataria.

Esta chica trabaja en el mismo organismo que ella, quiso hacerle una gauchada y ahora flor de lio...

Mi pregunta es: QUE HAGO????????? obviamente que voy a acompañarla a la audiencia.... pero que significa esto, que el que va a tener que pagar va a ser la Sra si la loca se declara insolvente??? (ella tiene problemas mentales, se automedica con antidepresivos, etc etc) y lo mas factible es que "no quiera pagar"...

Es legal esta clausula tan severa?????

Por favor, apelo a su ayuda, es mi 1º audiencia y caso, y tengo miedo....

mil gracias!!!

[drclaudio22]

HOla, lamentablemente si, hace unos dias tuve un caso similar, y al no haber ninguna causal en el contrato que permita renunciar a la garantia, las obligaciones de la garante cesan al momento de la entrega del bien locado, no antes.
Como sabes, las estipulaciones contractuales son para las partes, como la ley misma, por ello si firmo, ahora tiene que responder en caso que no este en condiciones de responder la inquilina.
Tuvo que haberse asesorado antes de firmar, pero es una clausula que ponen regularmente los escribanos para asegurarle la garantia al propietario.
Otro item a tener en cuenta que se convirtio en codeudor, solidario, es decir, se equipara al deudor al momento de pagar, es mas, el acreedor puede optar por ir contra la inquilina o contra la garante, o ambas.
Me parece que tenes que decirle a tu cliente que te hubiera visto antes de firmar, pero si crees que podes oponer esa clausula como leonina, y te animas, intentalo, esta en que la otra parte no te oponga nada mas. Saludos

[eduferry]

Samantas: de tu relato hay algunos eslabones perdidos. Tu cliente-garante, debe haber recibido intimaciones de pago previa a la mediación (ley 23.091) o le fueron cursadas a otro domicilio, constituido en el contrato de locación. Si es mediación privada puede no asistir y no trae consecuencias, si es mediación oficial en el futuro podrán aplicarle la multa de incomparecencia (monto menor). En ambos casos y si es en capital el locador tendrá allanado el camino para la demanda judicial.
De asistir, además de anoticiarse de la deuda que contrajo su afianzada, como ya te han dicho con lujo de detalles drclaudio, el demandante puede ir contra tu cliente ejecutivamente para el cobro de la deuda.
Por tu relato el contrato feneció en el 2008, por lo que, salvo que se haya reclamado la restitución del inmueble y cumplido el locador las exigencias, teniendo presente el art. 1582 bis CC., las obligaciones de tu cliente deben cesar con el vencimiento del contrato.
Sin lugar a dudas tu caso no es un tema menor, pero es la suerte de todo fiador que no cumplió con su deber de comprobar el oportuno cumplimiento de las obligaciones.
Si está a nuestro alcance aportar más. Ampliá Atte

[samantas]

mmm, es lo que me temia, y si, obviamente q deberia haberme consultado antes!!! (es q la gente espera siempre a mandarse el moco!???).... la macana es que obviamente la locadora va a ir contra la Sra, ya que a la propietaria ya la tiene calada y sabe q no va a pagar (no lo hizo hasta ahora), y esta Sra tiene un buen sueldo... encima seguro la loca ni se presenta a la audiencia, y si lo hace va a hacer un escandalo....

Opciones entonces??? decir en la audiencia que vaya contra la inquilina loca? alegando que mi cliente no tiene nada que ver??? creo que ella firmo el contrato (supongo q si), me tengo q cerciorar de eso (seguro que si, epro en una de esas....), y no se, buscar algo para agarrarme... q macana.....

a la audiencia me presento??? ya ni se que hacer a estas alturas.... la mediadora es privada encima, la eligio la locadora, llevo mas las de perder q nunca verdad???

[samantas]

Hola edu, recien leo tu msj... paso a responderte:

1 * la sra no recibio nunca nada (en el contrato constituyo este domicilio), mañana le voy a decir que le pregunte a la inquilina (seguramente habra recibido algo y lo habra usado de papel higienico, no se si me entendes)

2 * es una mediacion privada, y el contrato es de cap fed

3* con el tema del VENCIMIENTO, eso es lo que me parece un horror, muy leonino, pero en varias partes (en 2 clausulas para ser mas precisa) habla de que la GARANTIA SOLIDARIA SE EXTIENDE AUN VENCIDO EL CONTRATO DE LOCACION, esto es, hasta que se entregue el depto en las condiciones pactadas, libre de deudas, y se paguen los honorarios judiciales.... ESTO PUEDE SER ASI???? yo tenia entendido que la obligacion del garante cesa cuando termina el contrato (la locadora NO SE LO QUISO RENOVAR, claro, pero la loca se siguio quedando)

4* que me aconsejas hacer????? mi clienta hablo con la mediadora, le explico y ella le dijo q esta bien, q solo se tiene q presentar con un letrado nomas.... pero la tormenta que se le viene no le advirtio!!!!

[tordito]

JUgate a fondo con el 1582 bis (que se reformó hace un tiempo) y toda su jurispridencia y doctrina. Le vino a poner coto a estas situaciones. Hasta la finalización responde LUEGO NO. Y seguilo hast<a la Suprema. Saludos

[drclaudio22]

el tema para el 1582 bis es que presuntamente la inquilina sigue viviendo en la propiedad,...

[inviguiatti]

Tal cual lo dijo tordito, hasta el vencimiento tiene que pagar, ahora despues del vencimiento si tardo varios meses la locadora en reclamarle a la fiadora tenes que pelear Y TENES CON QUE. Yo iria a la audiencia (previo explicarle a tu cliente) que va a tener que pagar, por lo menos una parte desgraciadamente ( que es hasta el vencimiento del contrato), si tu cliente puede pagar y puden arreglar en la mediacion, pagaria e INMEDIATAMENTE, accion de repeticion contra la locataria garantida-"la loca"- si tiene un sueldo, por lo menos algo va a poder embargarle, pero bue...desgraciadamente hasta la Biblia te lo dice "si salis fiador de alguien, preparate para pagar"
saludos y suerte

[eduferry]

Samantas: ya los colegas te dieron toda la orientación necesaria y comparto que lo único para apostar es el 1582 bis, porque seguramente la locadora no pidió la devolución del inmueble en forma, no la notificó a ella del incumplimiento de la locataria, etc., todos extremos que servirán para limitar o desvincular a tu cliente.
Y otro tema, después de darme la cabeza contra la pared, los años me enseñaron que nunca acepte una mediación privada, porque generalmente el mediador es conocido del requirente y finalmente eran 2 contra uno, ese uno era yo. Sí me dió muy buen resultado rechazar el propuesto y elegir al tanteo cualquiera de la lista de los 8. Ése no sabe ni de que se trata el asunto y no tiene favoritismo. Te deseo Suerte

[samantas]

gracias edu... el tema es que ya vencio el plazo para solicitar el cambio (tenia que haberlo solicitado dentro de los 3 dias de notificada la CD, y me la trajo recien ayer....)

[samantas]

muchas gracias... x lo q averigue la sra no tiene bienes a su nombre, con lo cual solo podrian embargarle el sueldo (es el 20 % verdad?)...

me estuve bajando bastante info sobre el articulo 1582 bis, hay bastante jurisprudencia dividida en el tema...

segun me conto la sra., cuando se vencio el contrato la locadora no se lo quiso renovar, pero la locataria se siguio quedando (Solo pago el mes posterior al vencimiento), y la locadora la llamo diciendole q no le estaba pagando, con lo cual ella le dijo q ya no tenia nada q ver, q la llame a la inquilina...

pero como dicen uds... no se puede alegar desconocimiento....

hoy viene la abogada de la loca, a verme... esperemos q se pueda hacer algo, porque al final la Sra x hacer un bien quedo bien prendida en el bolonqui.... Y para la proxima ya le dije QUE BUSQUE ASESORAMIENTO ANTES DE FIRMAR CUALQUIER PAPEL!!!!!

[samantas]

otra consulta... la Sra percibe una pension del marido fallecido, es mebargable tambien????

[samantas]

hola a todos, gracias por tus consejos!!! ayer hable con la locataria, ella dice que de ninguna manera va a ir a la audiencia, q ella quiere que a mi clienta se la desligue de responsabilidad, y si tiene q pagar algo de expensas (dentro del contrato), lo hace con tal de que la dejen afuera del tema. pero q del depto ella se va a encargar de arreglarlo con la locadora (y no de muy buenas maneras).... yo estoy tratando de ocnvencerla para que vaya a la audencia y aclare todo, pero no creo que haya forma...

entonces mis opciones son:

1) ir a la audiencia con mi clienta (previo pedirle los comprobantes de pago de expensas a la inquilina y a la abogada del locador el detalle de deuda hasta la finalizacion del contrato) y escuchar

2) ir a la audiencia y ofrecerme a pagar esa deuda que tiene, pero luego quedar desligada de responsabilidad (se puede hacer esto? como seria? ante quien se homologan los acuerdos en las mediaciones privadas?)

3) no ir a la audiencia

4) tratar de convencer a la locataria para q vaya a la audiencia (pero dudo q eso pase) y se llegue a una cuerdo ahi...

si algo me asegura esta chica es que no quiere perjudicar a mi clienta, y que ella va a pagar lo q deba solo dentro del contrato...

de todas formas, creo que como ellos quieren principalmente que esta chica desocupe el depto, no creo q quieran tomar viaje e inicien acciones judiciales igual.... y aunque mi clienta tenga buena fe, y sepan que ella no tiene nada q ver y quedo en el medio, lo unico q van a buscar es alguien a quien cobrarle...

q opinan???