separacion de expensas

[NORMA SUSANA]

deseo me orienten cuando una expensas dejan de ser ordinarias y pasan a ser EXTRAORDINARIAS, debido que un administrador de consorcio dice que no es obligacion ni por el reglamento de copropiedad ni por ninguna "ley" dice que deba discriminar las expensas y carga todo en un solo item. ejemplo, se hacer reserva para juntar para el cableado general del edificio de 90 departamentos, edificio torre de 15 piso, etc.etc.
el fondo de reserva, ¿tampoco es expensas extraordinarias? todo iria para el inquilino en caso de los dptos alquilados. gracias.,espero sus respuestas.

[Mordisco]

Expensas comunes
§ 1. Concepto

Con el nombre de expensas comunes se alude a los gastos que se originan con motivo de la administración, conservamiento, mejora y funcionamiento de las cosas y servicios de propiedad común y las innovaciones que significan mejoras en beneficio de todos los copropietarios.

Están previstas en el art. 8 de la ley 13.512:

“Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta.

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables v urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.

Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.”

La ley dice que “los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración ......”

La contribucón igualitaria en las expensas comunes, en proporción al valor de las unidades, no es obligatoria.

Puede pactarse una manera distinta de contribuír pero que debe responder a criterios objetivos (por ej. una unidad con menos servicios).
§ 2. Clases de expensas.
A. Expensas de administración u ordinarias

Comprenden las ordinarias como los gastos del administrador, sueldos, tasas, seguro de incendio y los gastos de reparación y mantenimiento de las partes comunes.

Son expensas cuyo pago no puede discutirse.
B. Expensas correspondientes a innovaciones para un mejor uso o goce o mayor renta.

También llamadas extraordinarias.
a. Concepto.

Se distinguen de las primeras porque en aquellas no es necesaria la aprobación previa de los copropietarios, en tanto se trata de gastos indispensables, mientras que éstas dependen de la aprobación de la mayoría de los propietarios reunidos en Asamblea (mas de la mitad sobre el total) (en principio cada propietario tiene un voto)
b. Causales de oposición

Continúa el art. 8 diciendo que a estos gastos se pueden oponer los propietarios que las consideren:

de costo excesivo

contrarias al reglamento o la ley

perjudiciales para la:

- seguridad

- solidez

- salubridad

- destino

- aspecto arquitectónico

Como la medida fue decidida por asamblea no se suspende sin orden judicial expresa.
c. Legitimados para oponerse

Alterini: todos los consorcistas disconfornes, hayan estado o no presentes en la Asamblea y cualquiera fuera su voto (porque estarían comprometidos intereses generales del consorcio y no particulares)

Highton: Solo los que votaron en contra, se abstuvieron o no asistieron a la Asamblea.
C. Expensas derivadas de gastos efectuados por los consorcistas en beneficio común.

El art. 8 prevee

Que en caso de ausencia del administrados (que la doctrina entiende tanto física como moral) y previa notificación al resto de los consorcistas, si estos no se oponen (se considera mandato tácito) puede realizar un copropietarios las expensas necesarias para la conservación o reparación de los bienes comunes. En este caso tiene derecho a reembolso

Si fueran reparaciones urgentes puede realizarlas sin estos requisitos pudiendo reclamar el reembolso en la medida que fueran útiles.
§ 3. Obligados al pago de las expensas:

En principio siempre lo está el propietario de la unidad. En caso de inquilinos lo convenido entre las partes locador y locatario será res inter alios acta para el consorcio. El obligado ante éste seguirá siendo el locador propietario.

También se encuentran obligados los Sucesores particulares. La naturaleza jurídica del crédito de expensas es una obligación propter rem. Pero de naturaleza especial el enajenante sigue respondiendo con todo su patrimonio por las expensas devengadas mientras fue titular de la cosa, el adquirente también por las devengadas con anterioridad –que se adeuden- hasta el valor de la cosa adquirida. No existe facultad de abandono de la cosa. (art. 8 última parte)

El legitimado para iniciar el cobro es el Consorcio a través del administrador. El C.PC. de Santa Fe no prevé la posibilidad de juicio ejecutivo, si en cambio el de la Nación, pero se admite que si el Reglamento contempla el cobro ejecutivo –para lo cual además deberá decir como se confecciona el título ejecutivo este procede.