Hola colegas, tengo un caso de un sr. que en su cuadra, estan todos edificados unos metros sobre los terrenos vecinos, mi duda es si se trata de mensura o deslinde??? alguien me puede ayudar??? pasarme algun modelo o algun texto para conocer mas del tema, muchas gracias
Dra. López:
¿Está fehacientemente acreditado que los hechos existentes que materializan la manzana y parcelas catastrales no son consistentes con los límites jurídicos?
Si así fuera, debiera existir un documento formal Plano de Mensura, Certificado de Deslinde y Amojonamiento que justificara y "probara" esa situación.
Ahora bien, los inmuebles son cosas registrables y a partir de su génesis, el plano de Mensura ubicó -indubitablemente- qué superficie de La Tierra le corresponde. En el título, a partir de el documento citado se "determinó" el inmueble (Principio de Especificidad o Determinación, del Derecho Registral). No tienen el don de ubicuidad. Y, por tanto el hecho de que los hechos materiales (aparentes límites) no concuerden con los jurídicos se trataría de un simple caso de reposicionar los muros, alambrados, etc.
Claro que, esa simplicidad a la que hiciera referencia, será función de los costos de remoción y reposición. No siempre son factibles. Por ello la Ley -al menos en la Provincia de Buenos Aires- admite la creación de inmuebles de medidas inferiores a las admitidas regularmente, ante una situación de conflicto como la comentada, como remedio jurídico de regularización dominial.
El tema, en lenguaje vulgar, no deja de ser un problema entre vecinos. En la generalidad, entre dos particulares. Y como caso especial, cuando el corrimiento afecta a todo un macizo, será entre los particulares y el Estado (Municipal, o el que sea), por la ocupación indebida de la calle. Alguien ocupó una porción de terreno en forma indebida, del vecino y este, a su vez, hizo lo mismo con el que le sigue.
El riesgo de la presencia de estas situaciones sin duda debiera impactar en el mercado inmobiliario, en el valor de mercado, e incluso en la disposición (obtención de créditos hipotecarios, por ejemplo). Existe una situación fáctica de difícil, o al menos costosa, resolución.
No es casualidad que el antiguo Banco Hipotecario Nacional, en el otorgamiento de créditos para la construcción de vivienda, exigiera el Amojonamiento del inmueble para garantizar que el edificio que se realizaría con el dinero otorgado, no sufriera esos riesgos.
Un cordial saludo.
Agrim. Bernardo J. Saraví Paz