Departamentos del consorcio: ¿Lugares comunes?

[Edson]

El complejo donde vivo consta de 2 torres de 12 pisos cada una. La empresa constructora posee una cantidad importante de departamentos. Al acumular deuda de expensas por no pagarlas, sumó una importante suma de dinero. En el año 2007, previo convenio firmado con el administrador (avalado por una asamblea que le otorgó poder absoluto -superpoderes-), la constructora entregó 7 departamentos (incluidos los 2 de portería -uno por torre-) en concepto de pago de expensas atrasadas, y se les otorgó un año de gracia para las otras propiedades no incluidas en el convenio. En dos asambleas con mayoría simple (sin el quorum requerido por el reglamento) se decidió la venta de 2 de los 7 departamentos. El tema en cuestión, es que no se pudieron escriturar esos 2 departamentos porque el consorcio aún no tiene personería jurídica, con lo cual lo único que acredita la "venta" son los boletos de compra-venta (documentacion que no tenemos acceso).
Entonces, mis consultas son:

a) Son esos departamentos "espacios comunes" como podría ser una escalera o un ascensor?
b) En caso que sean espacios comunes, no hubiese requerido la mayoría exigida por el reglamento para la venta de un espacio común?
c) Es legítima esa venta? En caso que no, que debemos hacer?

Aclaro que ambas asambleas mencionadas arriba fueron presenciadas por un escribano, labrando el acta correspondiente. Infelizmente no podemos acceder al acta porque el administrador se niega a entregarlas, al igual que el escribano, que aduce que solo puede entregar copia del acta a quien la solicitó, es decir, al administrador.
Espero haber sido claro con la explicación, y disculpen la extensión (este es solo uno de los muchos temas graves que ocurren en nuestro consorcio)
Gracias anticipadas

Saludos cordiales:
EDSON

PD: SI hay algún abogado especialista en P.H. que le interese tomar los temas, les cuento que estamos en zona sur del GBA. Que por favor entre en contacto por mensaje privado.

[Bridget]

El escribano está obligado a entregar copias del acta a las partes interesadas, con lo cual deberías comunicarte con él, en carácter de representante de un copropietario, por otro lado nada obsta que por ello te solicite honorarios.-

En cuanto a la venta de las unidades debe estar causada la entrega de unidades en concepto de pago de deuda de expensas, se hace mucho este tipo de operatoria en inmuebles de la costa atlántica y hay varios fallos al respecto en especial tema cocheras que son adquiridas por el Consorcio.-

Espero haberte ayudado siempre contar con una escribana de confianza, en especial temas de P.H.

[Edson]

El escribano está obligado a entregar copias del acta a las partes interesadas, con lo cual deberías comunicarte con él, en carácter de representante de un copropietario, por otro lado nada obsta que por ello te solicite honorarios.-

En cuanto a la venta de las unidades debe estar causada la entrega de unidades en concepto de pago de deuda de expensas, se hace mucho este tipo de operatoria en inmuebles de la costa atlántica y hay varios fallos al respecto en especial tema cocheras que son adquiridas por el Consorcio.-

Espero haberte ayudado siempre contar con una escribana de confianza, en especial temas de P.H.

Gracias por responder, Bridget.
Respecto a la entrega de actas, los 3 escribanos (correspondientes a distintas asambleas) se niegan a entregar las actas, argumentando que solo la puede solicitar quien requirió el servicio. Ni gratis ni pagando las entregan. Una cosa es lo que debe ser, y otra lo que realmente es.
Entiendo lo que decis en referencia a las operatorias de venta (en el caso de cocheras), solo que en este caso, sospechamos que se incumplió el reglamento, vendiendo (reitero, aún sin escritura -con boleto de compraventa- por no tener el consorcio la personería) 2 departamentos con 2 herramientas: aprobación con mayoría simple, y los "superpoderes" aprobados al administrador. Eso sumado a unas cuantas irregularidades, no está inquietando bastante.
Saludos
Edson

[DAL]

Debes pedir FEHACIENTEMENTE al administrador esas actas.
Los actos otorgados en fraude son atacables.
Los dptos no son bienes comunes, son bienes privados de titularidad del consorcio. Es decir, a diferencia de las escaleras, se pueden vender tranquilamente.
Su producido beneficia a todo el consorcio, usualmente se dstina a fondo de reserva.
Si el administrador no es muy transparente, YA debés consultar con un abogado para ir armando bien las cosas. El problema con los consorcistas es que la gente habla más de lo que hace, y luego llegas a un abogado a decir que hace 10 años que te venís qeujando y no hay un acta, un reclamo, no hay nada. O sea, legalmente, nunca dijiste nada.
Ya al abogado!!!

[Bridget]

Simplemente el Código Civil establece:

Art.1006.- El escribano debe dar a las partes que lo pidiesen, copia autorizada de la escritura que hubiere otorgado.-

En la Ley 404 que rige el notariado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Art. 116 - El notario deberá dar a los interesados que lo
pidieren, aunque integraren una misma parte, copias y testimonios
de los documentos originales que hubiere autorizado y de
los documentos anexos.


En el decreto ley 9020/78 notariado Pcia. Buenos Aires.

Artículo 166: Las copias a que se refiere el artículo 1006 del Código Civil podrán comprender los documentos agregados y notas complementarias. Son primeras copias cada una de las que se expiden para las partes interesadas en las escrituras o acta, sea cual fuere su número. Son segundas o ulteriores copias las que luego de la primera se expiden para la misma parte.-

Artículo 170 - Al solo efecto informativo, podrán entregarse copias simples a los interesados que lo soliciten. No llevarán atestación final y sí solo la firma del notario al pie. Además, en la parte superior de cada una de sus hojas, se estampará por cualquier medio gráfico y en caracteres destacados la leyenda "copia simple".

Espero con toda la normativa que referencié tengas argumentos para solicitar las copias al escribano, debo reconocer que recibí ayuda de mi escribana de confianza.
Saludos.

[gadriana]

El complejo donde vivo consta de 2 torres de 12 pisos cada una. La empresa constructora posee una cantidad importante de departamentos. Al acumular deuda de expensas por no pagarlas, sumó una importante suma de dinero. En el año 2007, previo convenio firmado con el administrador (avalado por una asamblea que le otorgó poder absoluto -superpoderes-), la constructora entregó 7 departamentos (incluidos los 2 de portería -uno por torre-) en concepto de pago de expensas atrasadas,

No parece un mal acuerdo. Revisá el importe de la deuda y lo que se recibió a cambio. Recordá que sino había juicio intimando al pago de expensas, éstas prescriben a los 5 años. Por otra parte, el interés que se aplica es el del Reglamento de copropiedad y Administración, morigerados los intereses de superar el 24 % anual en capital conforme fallo yabra y si supera el 30% en Provincia de Buenos Aires. Sumale tiempo de litigio, gastos judiciales, no parece mal acuerdo.

y se les otorgó un año de gracia para las otras propiedades no incluidas en el convenio.

Un año no es tanto máxime en la situación jurídica que describís donde todo puede ser objeto de una excepción.

En dos asambleas con mayoría simple (sin el quorum requerido por el reglamento) se decidió la venta de 2 de los 7 departamentos. El tema en cuestión, es que no se pudieron escriturar esos 2 departamentos porque el consorcio aún no tiene personería jurídica, con lo cual lo único que acredita la "venta" son los boletos de compra-venta (documentacion que no tenemos acceso).
En tal caso ojo que sigue siendo titular registral la constructora y por ende la deudora de expensas, lo cual a los efectos no es tan malo dado que posee otros inmuebles que se le pueden rematar en su caso.
El punto es ¿A que valor se vendieron? Acordes a los de plaza??? ¿Ingresó el dinero de la venta o el de las expensas???
Entonces, mis consultas son:

a) Son esos departamentos "espacios comunes" como podría ser una escalera o un ascensor?

Como te contestó Dal:NO

b) En caso que sean espacios comunes, no hubiese requerido la mayoría exigida por el reglamento para la venta de un espacio común?
Reitero no es espacio común

c) Es legítima esa venta? En caso que no, que debemos hacer?

No se que dice el acta ni el reglamento y por ende opinar.
Pero reitero el punto para mi es que si al fin ingresa dinero al consorcio y tenés alguien que empieza a pagar expensas y eso no compromete al consorcio en algún juicio (dado que si bien el consorcio vendió lo debe haber hecho por boleto o directamente la constructora e ingresado el dinero), es importantísimo para que tus expensas no sean mayores con una previsión por mora.
Lo que deben hacer es HABLAR CON EL ADMINISTRADOR y pedir se les exhiba y de copia de todo. Si no Accede y de acuerdo a lo que disponga el reglamento, reunir las condiciones para una asamblea extraordinaria o en sumomento pedir se incorpore en la orden del dia de la asamblea ordinaria anual una rendición de cuentas Y ASISTIR, preferentemente con escribano. PREVIA auditoría o revisión de la documental, derecho que no se le puede negar al copropietario antes de que se rinda cuentas.
En caso de negativa de rendición de cuentas, esto es una causal de mal desempeño en su momento a tener en cuenta.

Aclaro que ambas asambleas mencionadas arriba fueron presenciadas por un escribano, labrando el acta correspondiente. Infelizmente no podemos acceder al acta porque el administrador se niega a entregarlas,
COMO SE NIEGA VERBALMENTE??? INTIMALO Y DEJÁ CONSTANCIA Y PROCEDE COMO TE DIJE ANTES.
al igual que el escribano, que aduce que solo puede entregar copia del acta a quien la solicitó, es decir, al administrador..

Hay que ver como se hizo el requerimiento del acta, si lo hizo a título personal o como administrador del consorcio y eso lo verás de acuerdo a si te pasaron la factura de honorarios o no en las expensas.
Si lo hizo como administrador, se intima al administrador.
POR OTRA PARTE, generalmente por lo menos a los ausentes debe mandarse el acta de asamblea o resumen según la mayoría de los reglamentos.
Fijate comopedir convocatoria a asamblea extraordinaria. De ser negada queda la vía de asamblea judicial. Es todo por ahora. Atte.

[gadriana]

Bueno parte de mi respuesta está en tu texto citado, empalmé mal

[bjsaravipaz]

Edson:

Pregunto:

¿Está formalmente constituido el régimen de la Ley 13.512 (Propiedad Horizontal)?

La formalidad implica que:

1. Exista plano de obra municipal aprobado, o permiso para ejecutar los edificios, confeccionado por un profesional de la construcción (Ingeniero, Arquitecto).
2. Consistencia entre los edificios construidos y el plano municipal.
3. Plano de Mensura de Subdivisión para someter al régimen de Propiedad Horizontal los edificios (construidos, en construcción, a construir), confeccionado por el Agrimensor, aprobado y registrado en el Organismo Catastral Provincial.
4. Escritura de Reglamento de Copropiedad y Administración, inscrita en el Registro de la Propiedad.

Si es así, existen titulares de dominio de TODOS las Unidades (Funcionales y Complementarias) generadas. Al inscribirse el Reglamento en el Registro, se "crean" las matrículas por cada una de ellas y luego, pueden disponerse libremente -si no hubiera otro impedimiento legal-.

También, si es así, los espacios comunes están determinados, claramente, en el Plano de Mensura aludido.

No resultaría probable, en principio, que varios departamentos estén incluidos en las superficies comunes. Aunque pueden darse casos como, por ejemplo, la casa habitación del encargado.

Los espacios comunes forman parte del inmueble, y no puede disponerse de ellos. No son bienes registrables -por sí- y no están librados al comercio, en un mercado formal.

Un cordial saludo.


Agrim. Bernardo J. Saraví Paz
*******************

[gadriana]

Tuve un juicio hace poco, donde el titular registral que me salió des pedido de estado de dominio, era la constructora, inexistente a la fecha. Cuando tuve que a pedir el testimonio de escritura y luego ante la falta de integración del mismo, el segundo testimonio, cosa que era imposible porque no había escritura, dado que en esa matricula y nomenclatura figuraba todo volcado a nombre de la constructora menos lo que se había vendido, hice valer el Reglamento de copropiedad y administración como tal y pasó. Fue un lindo remate.
En ese aspecto podés consultar un escribano. Aleuba en el foro podría decirte bien los pasos a seguir. Atte.

[Edson]

Estimados
Antes que nada les pido disculpas por no haber respondido/agradecido vuestras respuestas. Estuvimos evaluando junto con otros compañeros del complejo todos los comentarios vertidos aqui.
En breve estaré contandoles como seguimos con estos temas, ya que aún hoy no hemos logrado resolver estas cuestiones, sobretodo por un tema de costos, dado que hemos puesto ya bastante dinero de nuestros bolsillos para asesoramiento, y las soluciones no son eficaces.
Nuevamente, les agradezco la atención y el esfuerzo desinteresado para colaborar con este consorcio.

Muchas gracias
Un fraternal saludo:
Edson