como lo empiezo?

[msal]

Tengo que iniciar un desalojo en provincia pero mi cliente perdió el contrato de alquiler, y los pagos lo recibia por transferencia bancaria. (la transferencia no dice que es por el pago de la locacion). La locataria debe tres meses y el contrato fué hecho por tiempo indeterminado. La locataria está desde el año 1987. ¿Conviene presentar la demanda diciendo que no tengo el contrato ? O conviene que como diligencia preliminar solicite que la locataria lo adjunte ? ¿que otras alternativas tengo?
Sugerencias por favor, mil gracias.

[TAN]

Hola:
Te recomiendo tantear la conducta de la otra parte con una carta Doc, de esta manera, si te contesta con algo referido a la locacion vas a tener la prueba, si no te contesta o si contesta cualquier cosa, ojo! que la locacion es muy vieja y es posible que si inicias un desalojo la demandada se considere poseedora con pocas pruebas, te niege la locacion y te rechacen la demanda.
Asegurate de las pruebas de la locacion, el desalojo sin pruebas es largo y jodido!!
Saludos

[cdiriarte]

Los recibos de la transferencia bancaria te sirven para probar la existencia de una relación entre ambas partes, si el contrato de locación no existe porque el locador lo perdió, podés probar la existencia del mismo con los recibos, ya que así vas a evitar que el demandado tenga la posibilidad de oponer posesión animus domini. Tené en cuenta que la interversión del título de la posesión no se produce por la simple mutación de la voluntad del interesado o por el paso del tiempo, sino que debe mediar un acto de entidad suficiente para modificarlo. De tal manera que los recibos dan cuenta de que hasta hace tres meses el locatario venía abonando el precio de la locación. No te olvides que de acuerdo a lo establecido por el Art. 2285 del CC establece el caso del préstamo denominado precario. Con una carta documento intimando a la contraria al pago del precio de la locación bajo apercibimiento de iniciar desalojo, vas a poder dilucidar algunas cuestiones, sobre todo aquellas que eventualmente quiera adoptar para su defensa. Suerte.-

[msal]

Gracias por sus respuestas.Respecto a las mismas, si bien tengo las transferencias como prueba, los locatarios cuando los llame para tantear cuales eran sus intenciones, me dijeron que elloshicieron los pagos como locatarios, pero que si los intentaban desalojar, su abogado les aconsejó que dijeran que el mismo fué como pago a cuenta de la compra del mismo, por lo que deduzco que van directamente a tratar de probar que son poseedores. Por eso mi duda en ver que puedo hacer sin el contrato, a los fines de probar la locación. No obstante, supongo que ellos también deberán probar lo que alegan, es decir que hubo una venta, y no una locación.
Es asÍ?
saludos, y mil gracias nuevamente

[cdiriarte]

Con ésos aditivos te conviene demandar, primero, por una acción como el desalojo por ejemplo, no tengas miedo en hacerlo ya que el derecho te asiste, que no te importen las supuestas razones de la contraria, tené presentes las tuyas y las pruebas con que contás. La única manera de probar la transferencia de inmuebles es a travéz de la escritura respectiva o del boleto de compraventa, la transferencia de inmuebles es un acto formal que no admite la posibilidad de que sea realizada de manera verbal, a ellos les corresponde la prueba de ése extremo; yo no me preocuparía tanto, ni admitiría las dilaciones verbales de los futuros demandados, no debés creerle al diablo.

[msal]

Gracias por tu respuesta cdiriarte, el tema es que si bien es verdad que ellos deben probar que son los compradores del bien en virtud de un boleto o la respectiva escritura, mi temor es que al no tener el contrato de alquiler, y al haber sido los alquileres pagados a traves de depositos bancarios , el juez no me tenga por probado la locación y me mande a interponer una accion real, rechazando así la pretensión de desalojo. Por eso preguntaba, que màs puedo hacer como para probar que existió la locación.
Mil gracias, por tu ayuda

[vaie83]

Gracias por tu respuesta cdiriarte, el tema es que si bien es verdad que ellos deben probar que son los compradores del bien en virtud de un boleto o la respectiva escritura, mi temor es que al no tener el contrato de alquiler, y al haber sido los alquileres pagados a traves de depositos bancarios , el juez no me tenga por probado la locación y me mande a interponer una accion real, rechazando así la pretensión de desalojo. Por eso preguntaba, que màs puedo hacer como para probar que existió la locación.
Mil gracias, por tu ayuda

hola
te cuento que no tengo mucha experiencia, pero se me ocurrió que podrías probar la locación con el pago de impuestos municipales o de rentas, ya que eso prueba que tu cliente ejerce la posesión sobre el inmueble, y que la otra parte sólo ejerce la tenencia del mismo.....obviamente de oficiar a el Reg de la Propiedad para que informe sobre el dominio del bien....espero que te sirva mi comentario..
saludos

vaie

[cdiriarte]

Si el contrato no existe o tu cliente no lo tiene, debes, es mi criterio, fomular la demanda de desalojo en base a lo establecido por el Art. 2285 del Código Civil que legisla acerca del comodato denominado "precario", y le resta a la demandada probar que existe un contrato y que el mismo está concluído por el plazo legal (dos años vivienda familiar - tres años comercial). El hecho del comodato no implica que no puedas demandar desalojo, ya que el comodante puede hacerlo, ni la imposibilidad de presentar los recibos que tenés; aparte ése préstamo vence cuando el locador - comdante le solicita al locatario - comodatario el bien, salvo que los usos y costumbres del lugar dispongan un plazo para ello. Estoy a tu disposición. Suerte.

[TAN]

Hola Gente:
El consejo que di fue totalmente por experiencia personal, tome un caso iniciado por otro letrado por desalojo, en plena etapa de rpueba, el juez con tres testigos y cuatro fotitos desestimó la demandada, por que ? porque no cabe nisiquiera probar la posecion en el desalojo, el indicio de que podrian ser poseedores hace rechazar la demanda, por eso, aconsejo tener cuidado, dado mi propio caso investigue profundamente y encontre centenares de estos ejemplos, si bien parece que el derecho esta de tu parte, podes perder profundos y largos años en el desalojo y perderlo si del otro lado tenes un colega habil.
Saludos