Después de leer atentamente las respuestas brindadas por los distintos colegas, y en miras de poder ayudar a la colega Ivanama, doy mi humilde opinión sobre distintos puntos tratados en este topic.
En cuanto a la legitimación activa necesaria para promover el juicio de desalojo, al ser esta una acción personal nacida de una relación contractual, no interesa si el locador es o no propietario, ya que el derecho de dominio no tiene nada que hacer en este juicio y las cosas ajenas pueden ser objeto de los contratos (art. 1177CC). Por lo expuesto, obraría de mala fe, el locatario que habiendo celebrado contrato de locación con la persona que luego lo demanda, aduce como defensa que no devolverá el bien por no constarle que el locador sea su propietario. Así, la jurisprudencia tiene dicho que: “Quien entrego el inmueble en virtud de un contrato de locación, está legitimado para promover juicio de desalojo, sea o no propietario a titulo de dueño. Dentro de los principios de nuestro derecho, nada se opone a que se de en locación cosas ajenas, de modo tal que si el actor promovió la demanda atribuyéndose, no la calidad de propietario, sino la de locador, ninguna obligación tenía de acreditar el dominio por ser extremo que no se refería a la constitución de su derecho.
Respecto a la legitimación de los hijos del causante, coincido en lo afirmado por justinianodesantafe, en que los hijos no necesitan de la DH para estar legitimados, justamente por la razón que el expuso.
En cuanto a la invocación de la existencia de un nuevo contrato verbal, convenido entre locatario y locador, al ser ofrecido como prueba, únicamente la testimonial, y sin la documental que demuestre la existencia de un nuevo contrato, o la prorroga que se aduce, las defensas del locatario seguramente no prosperaran. Además tengamos presente que el articuelo 1º de la ley 23.091 expresa que “los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas deberán formalizarse por escrito…” En este sentido, la jurisprudencia tiene dicho que: “Pretender probar contra el texto expreso, reconocido y cierto de un contrato la realidad de una relación jurídica subjetiva y objetivamente diversa de lo que resulta de su articulado, supone una suerte de “alzarse contra los propios actos”, a la par que una violación abierta a los preceptos y directivas contenidas en los arts 1028, 1031 a contrario, y 1017 del CC”.
Por último, en cuanto a la necesidad o no de intimar al locatario, creo que dicha intimación si debe hacerse, justamente para constituir en mora al locatario. Ello se debe a que al no existir la tácita reconducción (art 1622 CC ), si vencido el plazo y el locatario continua ocupando la cosa y el locador percibiendo alquileres, será hasta que este último decida pedirle la devolución del inmueble. Entonces creo que lo mejor es que cuando se está próximo a vencer el plazo pactado, o directamente al vencimiento de este, debe el locador reclamar en forma fehaciente (telegrama, carta documento, etc.), la devolución del inmueble, ya que de no hacerse tal actividad, puede entender el inquilino que el contrato continúa en los mismos términos y no se considerará que existe retención indebida de su parte. Al art. 1609 que establece que: “Acabado el tiempo de la locación, hecha a término fijo, por el vencimiento del plazo, si el locatario no restituye la cosa arrendada, el locador podrá desde luego demandarlo por la restitución con las pérdidas e intereses de la demora.” hay que hacerlo jugar con el art. 1622, : “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.”
Es decir que no basta el simple vencimiento del término del contrato para que el locatario responda por daños y perjuicios; es necesario que exista un previo requerimiento del locador exigiendo la devolución de la cosa.
Por último tener en cuenta el art. 1.610. Si la locación no fuese a término fijo, el locador no podrá exigir al locatario la restitución de la cosa arrendada, sino después de los plazos siguientes: 1° Si la cosa fuese mueble, después de tres días de haberle intimado la cesación de la locación;
2° Si fuese casa, departamento o pieza, establecimiento comercial o industrial, predio o predio rústico, después de tres meses contados del mismo modo. (Inciso sustituido por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.)
3° (Nota Infoleg: Por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921, se reemplaza los incisos 2° y 3° por el actual inciso 2°.)
4° Si fuese predio rústico en que existiese un establecimiento agrícola, después de un año contado del mismo modo.
5° Si fuese terreno en que no exista establecimiento comercial, industrial o agrícola, después de seis meses contados del mismo modo.
Espero haber ayudado y esperemos que otros colegas continúen aportando sus apreciaciones en este tema.
Saludos, msal.
Hay un remedio para las culpas...RECONOCERLAS!!!
