darie escribió:Holachicos. Mi cliente tiene alquilado un local, con contrato de alquiler de por medio, en abril de 2006, lo renuevan hasta 30 enero 2009, con un simple documnto. El contrato originario, decia que seria renovable de no existir divergencia entre las partes, pero nada dice de cuantas veces puede renovarse.
Ahora manda CD, diciendo que hara el uso de esa clausula nuevamente. Nosotros le contestamos que no, que la renovacion ya la hizo en el ultimo periodo, y que ademas como ya se lo habia intimado debe alquileres atrasados y esta pagando menos de lo que deberia. Vuelve a contestar lo mismo, que va a hacer uso de la clausula de renovacion.
A) la clausula de renovacion es por tiempo indeterminado?
B) la renovacion se hizo de abril2006 a enero de 2009, no deberia ser por 3 años,o se puede renovar por cualquier periodo?
C) iniciamos desalojo derecho? o nueva Carta doc.?
gracias!!
No se si será tarde pero te paso un articulo de doctrina que habla de la renovación de los contratos . En base a ese articulo, y a otras cuestiones, opino humildemente que:
A) la cláusula de renovación no puede ser por tiempo indeterminado (es decir renovable in eternum),por que ello sería violatorio del derecho del locador ya que vulnera su derecho de libre disposición (jurídica y material) sobre el bien. Además, una lógica interpretación del contrato, llevaría a interpretar que existiendo deudas por alquileres atrasados, el locatario no está en condiciones de hacer uso de la opción prevista en la cláusula de renovación. Máxime cuando el contrato originario al que vos haces referencia decía: "...que seria renovable
de no existir divergencia entre las partes"
B) El período mínimo es de tres años ya que ello está estipulado en la ley, y al renovarse el mismo, goza de un nuevo plazo mínimo legal. (ver articulo adjuntado). En cuanto al periodo máximo, el mismo no puede ser mayor a 10 años.
C) Si ya se intimó, procedería a iniciar el correspondiente juicio de desalojo y el de cobro de alquileres, pero capaz que te convendría responder la CD que te envió negando lo afirmado en ella.
Luis F. P. Leiva Fernandez ("Desindexación vs. Desregulación", LA LEY del 16 de febrero de 1993) sostiene que corresponde distinguir entre "renovación", "prórroga" y “continuación” de la locación en los términos del art. 1622 del Cód. Civil. Los tres supuestos se configuran así:
a)
Renovación: Por esta vía en realidad se formaliza un nuevo contrato por lo que puede variar cualquier cláusula e incluso modificarse o rotarse los "roles" entre locatarios y fiadores.
Tiene como ventaja gozar de un nuevo plazo mínimo legal, pero en caso de sancionarse una ley de emergencia que estatuya una prórroga de las locaciones, los locatarios quedarían en peores condiciones para acogerse a ella que si fuese una prórroga de un contrato anterior, pues esas leyes se han caracterizado por beneficiar en mayor medida a los locatarios más antiguos.
b) Prórroga: La prórroga del contrato originario consiste en substituir una cláusula referida a su duración. No debe variar el rol de los locatarios, aunque si pueden incorporarse o substituirse fiadores, ni el objeto del contrato. No obstante, sí puede variar el precio inicial de la prórroga (lo cual generalmente, se presenta como condición para acceder a ésta). Se hace por escrito pudiendo efectuarse agregando una cláusula o cláusulas a todos los ejemplares del contrato originario, o puede efectuarse en instrumento aparte. Más, si se opta por esta segunda modalidad, el instrumento debe contener las referencias circunstanciadas que permitan conectarlo con el contrato originario.
En todo lo no estipulado rige el contrato originario.
La desventaja para el locatario reside en que no corre un nuevo plazo mínimo legal. La ventaja consiste en que se mantiene la antigüedad del contrato frente a una eventual legislación de emergencia. También es una ventaja que no se requieren nuevas garantías pues continúan las originarias, aunque si puede exigirse un aumento del depósito en garantía.
c) Continuación del contrato bajo sus mismos términos: El art. 1622 del Cód. Civil prevé que aún concluido el contrato de locación, no obstante el locatario continúa con el derecho a seguir usando la cosa locada, hasta que le sea requerida expresamente su restitución por el locador.
Espero haberte podido ayudar, y ojalá que alguien más opine...
Saludos
