ME ALQUILO QUIEN NO ES DUEÑO

[Wallas]

COMO LES VA? YA EN VACACIONES NO!!!
MI CONSULTA ES POR UN TEMITA QUE ME SUPERÓ UN POCO.
MI CLIENTE ALQUILA UN CAMPITO A ALGUIEN QUE HOY DIA NOS ENTERAMOS QUE NO ES EL DUEÑO. (los dueños no se ni donde estan)
EL TEMA ES QUE EL CAMPO ESTABA HIPOTECADO, SE REALIZO LA SUBASTA Y AHORA, DESPUES DE LA FERIA, INTENARAN DESALOJARKLO.
QUE HAGO???
SIENDO QUE AUNQUE TIENE CONTRATO DE ALQUILER VIGENTE, CON CERTIF. DE FIRMA, NO ES EL DUEÑO QUIEN LE ALQUILO
COMO HAGO PARA QUE SE LE ROCONOZCA ALGO? EL TIEMPO QUE LE QUEDA DE CONRATO , LAS MEJORAS, ETC.?
INICIO UN INCIDENTE DE RECONOCIMIENTO DE DERECHOS O ALGO ASI EN EL EJECUCION HIPOTECARIA?
TENGO QUE HACER ALGO AUQNUE SEA PARA GANAR TIEMPO... PATENDO PARA ADELANTE UN POCO
A VER SI ALGIEN ME PRESTA UNA BRUJULAAAAAAAAA!

MIL GACIAS DESDE YA!

[Mordisco]

Art. 1.498. Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido.

Este beneficio no rige en el caso de contratos de alquiler formalizados con posterioridad del contrato de hipoteca, tampoco cuando el inquilino renuncia a ese beneficio si se produce la venta del inmueble, y existe otra excepcion que ahora no la recuerdo

[Mordisco]

Podes leer este link

http://www.defiendase.com/muestranota.asp?id=67&ant=

[Wallas]

Bueno, por lo que he visto, no tiene el inquilino de buena fe -mi cliente- muchos opciones... Por un momento pense que tendria por ej. derecho a seguir pagando alquier al comprador en subasta, o a pedir las mejoras o por ej. tatandose de un campo sembrado, a que cosece lo que sembro, etc..

Dejemos por un momento de lado la hipoteca. Que hace un locatario que alquilo de buena fe durante varios años a alguien que no era el dueño, cuando llega el verdadero titular? que derechos tiene??

[Mordisco]

El locador está obligado a defender y en su caso a indemnizar al locatario por perturbaciones de derecho que emanen de terceros


art 1515. Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.

art 1526. El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos.

"art 1527. El locador está obligado a defender, y en su caso a indemnizar al locatario, cuando éste sea demandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos de propiedad o de servidumbre o de uso o goce de la cosa. ");

Si el contrato aún esta vigente puede promover una acción por daños y perjuicios contra el locador

[Mordisco]

No importa si el locador no es el propietario registral

[gadriana]

El inmueble ya fue subastado. Previo a eso se hizo una constatación de la cual debió salir el estado deocupación del inmueble. Allí debieron citar al ocupante para que exhiba los títulos por los cuales ocupa el inmueble. En esa oportunidad debió hacer todos los reclamos y dejar en claro las mejoras que realizó. A posteriori, se publicaron edictos donde se describía el inmueble a subastar y el estado de ocupación, o sea que para ganr tiempo por el desalojo despues dela subasta, no se me ocurre mucho. Generalmente si compra la liga te pagan para que te retires amigablemente o en caso contrario te dan una manito para ayudarte.
Tendrá como dice mordisco un daños y perjuicios contra el que alquiló, siempre y cuando te convenga si podés ubicarlo y es solvente. Atte.

[Wallas]

El inmueble ya fue subastado. Previo a eso se hizo una constatación de la cual debió salir el estado deocupación del inmueble. Allí debieron citar al ocupante para que exhiba los títulos por los cuales ocupa el inmueble. En esa oportunidad debió hacer todos los reclamos y dejar en claro las mejoras que realizó. A posteriori, se publicaron edictos donde se describía el inmueble a subastar y el estado de ocupación, o sea que para ganr tiempo por el desalojo despues dela subasta, no se me ocurre mucho. Generalmente si compra la liga te pagan para que te retires amigablemente o en caso contrario te dan una manito para ayudarte.
Tendrá como dice mordisco un daños y perjuicios contra el que alquiló, siempre y cuando te convenga si podés ubicarlo y es solvente. Atte.

gadriana, sin ver el expte. lo fuiste relatando paso a paso, una genia! Bueno, te paso a contar que hubo mandamiento de constatacion en el cual el oficial de justicia informó que el inmueble se hallaba ocupado por mi cliente, pero no hubo citacion alguna para que presente ontrato de locación o lo que fuere.
Por otro lado, no puedo ir contra el locador xq no tiene nada, asi que lo unico que quiero hacer es pelearla para que me respeten el contrato de locación, me paguen mejoras, y en fin... estirarla. Por eso necesita saber si presento un incidente de reconocimiento de derechos (en la ejecucion hipotecaria) o espero a que inicien el desalojo y ahi trato de imponer la locación contra el adquirente den subasta...
Estimo que el hecho de estar pagando un alquiler por mas de 2 años (quedan casi 3 años mas), estar trabajando el campo, etc., presume una buena fé que tendria que ser amparada.

que dicen???

[gadriana]

Bueno, mirá me resulta extraño que no lo hayan citado porque, por lo menos acá cuando se refiere el código procesal a que los edictos deberán determinar el estado de ocupación, se interpreta que eso no se limita a decir si está o no ocupado, sino el título por el cual se ocupa.
Vos no deberías iniciar nada estimo. El art. 588 establece que no se podrá desalojar hasta tanto no se hubiera pagado el saldo de precio y hecho la tradición. Recién esto realizado, por vía de incidente se "sustanciará" la desocupación. Esto, lo interpreto y me han dado la razón algunas veces, como que allí podrás cuando te inicien el famoso incidente, presentar todo lo que me decís y patalear un poco, agarradito en que no citaron a tu cliente al constatar, es un tiro a ciegas pero molestará.
Pero hoy no te sacaron, ni te iniciaron nada, seguí haciendo la plancha y esperando la ola. Es muy raro que no citaran al locatario al constatar que ocupaba el inmueble. Por ende nada tenés aún que reclamar, ni daños y perjuicios ni las mejoras ni nada. Vos no estás enterado fehacientemente DE NADA.
Eso si, te repito si el boleto lo compró la liga seguro te van a ofrecer una compensación para irte amigablemente, en el primer estadío. Tienen un monto tope para cada cosa. Después la cosa se pone pesada. Averiguá si se pagó el saldo de precio e hizo tradición. Y averiguá ni eso no pasó, si la liga tiene aún el boleto o no, tal vez aún no lo hayan colocado y se puede comprar por poco más que lo que salió el remate. Suerte. Atte.