venta de terreno fiscal

[Ulpiano-mdp]

Yo tb destaco que debe mencionar sobre la renuncia de la garantia de evicción para no responder por los daños y perjuicios, y de esta manera a lo sumo responderia por la suma recibida.

Considero y quizas me equivoco que sobre las mejoras necesarias y utiles que le ubieren otorgado un mayor valor a la cosa, podria ejercer un derecho de retención

En mi opinion personal, aunque el cedente no renuncie a brindarle al cesionario la garantia de eviccion, (aclaro que me parece bien que expresamente se deje establecida la renuncia que referencia Mordisco para alejar cualquier duda o posible reclamo futuro entre las partes de la cesion) entiendo que tampoco existiria responsabilidad del cedente, ni obligacion de restituir el precio de la cesion, si el dia de mañana antes de los 20 años se presenta el titular registral reclamando la reivindicacion de la cosa.
Porque se ceden derechos y acciones de esa posesion de mala fe de ocho años, y con ello la expectativa, o eventualidad de que sirvan el dia de mañana cumplidos los 20 de posesion continua para usucapir.-Es un riesgo propio del contrato que el adquirente (cesionario) asume, que se ve reflejado necesariamente en el precio que se paga, y por ello no puede exigir el reintegro de la suma pagada por dicho concepto.-

Ahora si el dueño reivindica antes del plazo para usucapir, aquel debe pagar al cesionario poseedor, los gastos necesarios (conservacion) y hasta tanto no se les pague podra ejercer derecho de retencion (2440)

En cuanto a las mejoras utiles que subsistan (edificacion que aumento el valor) en tanto fueran hechas por un poseedor de mala fe, tengase presente que rige el 2589, y el dueño puede exigir su demolicion, y solo en el caso que pretenda conservarlas debe el mayor valor que le dieron al inmueble.- La norma no fija derecho de retencion en estos casos, pero la jurisprudencia que cita Mordisco, la admite.-
Saludos

[GABRILITAIURIS]

Yo tb destaco que debe mencionar sobre la renuncia de la garantia de evicción para no responder por los daños y perjuicios, y de esta manera a lo sumo responderia por la suma recibida.

Considero y quizas me equivoco que sobre las mejoras necesarias y utiles que le ubieren otorgado un mayor valor a la cosa, podria ejercer un derecho de retención

En mi opinion personal, aunque el cedente no renuncie a brindarle al cesionario la garantia de eviccion, (aclaro que me parece bien que expresamente se deje establecida la renuncia que referencia Mordisco para alejar cualquier duda o posible reclamo futuro entre las partes de la cesion) entiendo que tampoco existiria responsabilidad del cedente, ni obligacion de restituir el precio de la cesion, si el dia de mañana antes de los 20 años se presenta el titular registral reclamando la reivindicacion de la cosa.
Porque se ceden derechos y acciones de esa posesion de mala fe de ocho años, y con ello la expectativa, o eventualidad de que sirvan el dia de mañana cumplidos los 20 de posesion continua para usucapir.-Es un riesgo propio del contrato que el adquirente (cesionario) asume, que se ve reflejado necesariamente en el precio que se paga, y por ello no puede exigir el reintegro de la suma pagada por dicho concepto.-

Ahora si el dueño reivindica antes del plazo para usucapir, aquel debe pagar al cesionario poseedor, los gastos necesarios (conservacion) y hasta tanto no se les pague podra ejercer derecho de retencion (2440)

En cuanto a las mejoras utiles que subsistan (edificacion que aumento el valor) en tanto fueran hechas por un poseedor de mala fe, tengase presente que rige el 2589, y el dueño puede exigir su demolicion, y solo en el caso que pretenda conservarlas debe el mayor valor que le dieron al inmueble.- La norma no fija derecho de retencion en estos casos, pero la jurisprudencia que cita Mordisco, la admite.-
Saludos

Ulpiano xq decis que la posesione s de mala fe? Ellos ocuparon el lote de forma publica,pacifica,ininterrumpida y con animus domini, que mas faltaria para que sea de buena fe?

[Ulpiano-mdp]

Es de mala fe la posesion, porque no lo compraron, ni recibieron por donacion de su legitimo propietario (sea un particular, sea el estado) Ver 4006 y su nota. Simplemente vieron un terreno vacio y lo ocuparon...no hay ningun titulo juridico de adquisicion, ni sustancial, ni formal. Nadie puede creer que se es propietario por el solo hecho de ocupar un inmueble, es un error de derecho inexcusable. Por ello digo que hay mala fe en la posesion (se computa al momento de su adquisicion, y no varia por la cesion respecto al cesionario, ver 4008 y su nota)
Saludos

[Mordisco]

Con respecto al concepto de mala fé, se desdobla en la buena fé creencia y buena fé lealtad, y el que más nos interesa es el de buena fé creencia

el art. 4006 dispone que “la buena fe requerida para la prescripción es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo señor de la cosa”.
La disposición concordante con el precitado artículo es el art. 2356, según el cual la posesión es de buena fe “cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad”; empero no es excusable el error de derecho.
Según lo establece el art. 2362, “Todo poseedor tiene para sí la presunción de la buena fe de su posesión, hasta que se prueba lo contrario, salvo los caso en que la mala fe se presuma”. Se opone al principio expuesto, la norma del art. 4009, pues dispone: “El vicio de forma en el título de la adquisición, hace presumir la mala fe del poseedor”.
Cuando el título que presenta el poseedor adolece de un defecto de forma, se presume la mala fe; ya que al tratarse de un defecto manifiesto no puede pasar inadvertido para el poseedor, por cuanto nadie puede ignorar las reglas sobre las formas esenciales de los actos jurídicos.

Jurisprudencia
- La buena fe requerida por la ley para la prescripción ordinaria, supone la creencia fundada de que el enajenante era el verdadero dueño del inmueble, la creencia de que el enajenante tenía la capacidad para transmitirlo y la creencia de que el título de la adquisición no adolecía de vicio alguno (Tucumán 1959, “Verni y otros v. Moyano de, y otros”, J.A. 1960 II-70).
- Descartada la buena fe, es inadmisible la prescripción decenal del C.C. (Corte Suprema, 1963, “E.D.”, 7-183).

[Mordisco]

En síntesis, a simple vista y en virtud de los comentarios vertidos, coincido con el Dr. Ulpiano-mdp, la posesión seria de mala fé porque no existiría la creencia que posee legítimamente a titulo de dueño.

[Mordisco]

Ojo pero da lo mismo, se rige por el plazo largo de la usucapión, amén de cualquier criterio establecido en las disposiciones del codigo civil donde infieran un régimen distinto, en especial la parte referida a las mejoras y al derecho de exigir el reintegro de los mismos.

[Ulpiano-mdp]

Es bueno tener presente que la mala fe en la posesion, tiene implicancia acaecida la reivindicacion del propietario, en el regimen de restitucion de los frutos (naturales, industriales o civiles). El que poseyo de mala fe, debe al dueño los frutos percibidos y los que por su culpa dejo de percibir (2433).-
Tendria implicancia si el inmueble ocupado ya estuviera edificado y pudiera haber generado una renta o alquiler, o si fuera un campo, que permitiera la explotacion agropecuaria...no asi en una pequeña fraccion de terreno baldio
Saludos

[Mordisco]

Muy interesante Ulpiano, somos pocos en el foro a los que nos interesa el derecho real y el inmobiliario (Conjunto de normas positivas que rigen el nacimiento, adquisición, modificación, transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus desmembraciones y gravámenes sobre bienes inmuebles, y en especial, la publicidad necesaria para completar los negocios jurídicos erga omnes sobre los derechos anteriores), y en especial los derechos de vecindad.-

Aprovecho la oportunidad para saludarlo muy atte.

[Ulpiano-mdp]

No se si te llego mp, Mordisco, pero yo tambien te saludo cordialmente por este medio. Ah...tuteame por favor...ademas tenemos casi la misma edad
Saludos

[Mordisco]

Gracias Ulpiano.