Compraventa sin escrituración!!!!

[Fabiana.S.]

Hola a todos, vuelvo con el mismo tema de hace un par de días. Les cuento:
Hace 18 años aproximadamente mi cliente le vendió un departamento a medio construir a un sr. que nunca escrituró y nunca ocupó.
Ahora mi cliente quiere tomar posesión para terminarlo de construir ya que está muy deteriorado y los propietarios de las unidades vecinas lo buscan permanentemente por los problemas edilicios que les ocasiona el deterioro de ésta unidad.
Pedí un informe de asiento del inmueble para ver si el dominio sigue en cabeza de mi cliente (el que supongo arrojará resultado positivo).
En este caso, le digo que tome posesión del inmueble mediante acta notarial para que de cuenta del estado de abandono en que se poseyó nuevamente el inmueble?
Siendo que prescribió la acción que el comprador le puede oponer por escrituración, que otras cuestiones les parece que pueden surgir de esta situación?.
Me olvidaba otro dato: El que había comprado desapareció de todos lados, es inubicable, mi cliente y los vecinos del inmueble en cuestión durante este tiempo trataron de encontrarlo y no pudieron.
Por favor, espero comentarios y sugerencias. Gracias!!!!

[JUAN ZABARA]

hAY bOLETO DE cOMPRA vENTA? tiene fecha cierta? que paso con los impuestos? estan pagos? con los servicios? 18 años vacio?

[Fabiana.S.]

hAY bOLETO DE cOMPRA vENTA? tiene fecha cierta? que paso con los impuestos? estan pagos? con los servicios? 18 años vacio?

Hay boleto de compraventa firmado en escribanía, no hay servicios porque está a medio construir, durante estos 18 años no se pagaron impuestos, salvo algunas facturas de rentas que el vendedor siguió pagando por error.
El comprador desapareció, supponemos que para no pagarle una deuda importante al vendedor, si aparecía para escriturar, el vendedor le iba a reclamar el pago de la deuda.
Pasaron 18 años, el inmueble siempre abandonado, el informe de dominio sigue a nombre del vendedor, dado que nunca se escrituró.
La acción de escrituración, prescribde a los 10 años, técnicamente sigue siendo propietario el vendedor,con lo cual puede disponer del inmueble, quiere terminar de construir...
Notificarlo al comprador es imposible... Nadie sabe de él. Que te parece?

[Ulpiano-mdp]

Habria que ver que dice el boleto...tu cliente lo vendio a medio construir en ese estado para que el adquirente lo termine...o se comprometió él vendedor a terminarlo y por eso no entregó la posesion? Que dice el boleto? el comprador toma posesion, esta en posesion o la recibira al escriturar? Tengo dudas...

En todo caso siempre puede haber un domicilio especial constituido en el boleto, donde hacer las notificaciones aunque el comprador no estuviere alli.-

Yo creo que hay que intimar en 30 dias al comprador en el domicilio constituido en el boleto para que cumpla con lo que se obligó, es decir escriture, y pague lo que adeuda, bajo apercibimiento de considerar resuelta la venta y reclamar daños y perjuicios . Carta documento y si rebota, acta notarial en domicilio especial constituido en boleto.-

Si en ese plazo no tenes noticia, lo das por resuelto por propia autoridad del acreedor.- Si queres quedarte tranquilo inicia el juicio para que se declare por resuelto el contrato y daños, notificalo en el domicilio especial constituido en el boleto.
Saludos

[Mordisco]

NOTIFICACION. DEMANDA. DOMICILIO CONSTITUIDO EN INSTRUMENTO PRIVADO. CAMBIO.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 101 del Código Civil, las personas en los contratos pueden elegir un domicilio especial para la ejecución de sus obligaciones. Este domicilio tiene una gran importancia práctica, porque les asegura, o intenta asegurar, a los contratantes, la posibilidad de hacer efectivas las acciones judiciales del caso, sin necesidad de indagaciones ulteriores sobre el domicilio ordinario de la contraparte. Si bien en principio es inmutable, puede ser cambiado, pero para ello es necesario el cumplimiento de diversos requisitos. No puede ser modificado unilateralmente, ya que todo cambio debe ser consentido por ambos interesados. Para que el cambio unilateral produzca el efecto de que sean notificadas en otro domicilio todas las cuestiones que se susciten como consecuencia del contrato, se requiere que exista una notificación idónea a la contraparte. Dicho acto debe dirigirse al domicilio ordinario del contrario, porque el cambio del domicilio de elección no es un efecto normal del distracto sino de la libre decisión de quien efectúa ese cambio. El domicilio de elección constituye una cláusula del contrato y participa de la estabilidad de su régimen. Aunque se trate de un instrumento privado, ello no le quita validez al domicilio convencional, en la medida que el contrato ha sido reconocido por ambas partes, siendo válida la notificación del traslado de la demanda en él cumplida.

Autos: PORDENONE <S.A.> c/BUSSO, RAFAEL R. s/DESALOJO - Nº Sent.:44028- Magistrados:CARDO L. BURNICHON - Civil - Sala G - 22/03/1989

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DERECHO PROCESAL. PARTES. DOMICILIO. DOMICILIO CONTRACTUAL. DOMICILIOCONSTITUIDO. EFECTO PROCESAL. PRESUNCION DE QUIEN LO CONSTITUYO SEENCUENTRA PERMANENTEMENTE ALLI. EFECTO JURISDICCIONAL. DETERMINACION DELA COMPETENCIA TERRITORIAL.

La elección de un domicilio especial o constituido tiene efecto directo, necesario y de caracter procesal. Para todas las ulterioridades del contrato donde expresamente fue consignado, la ley presume que la parte que lo establecio se encuentra permanentemente alli y es en ese sitio donde deben practicarse las notificaciones, que seran validas aun cuando el demandado no viva alli. Independientemente de ese efecto procesal, que perdura mientras no se lo sustituya de comun acuerdo, la constitución de domicilio especial, tiene otro efecto de caracter jurisdiccional: determina que la competencia territorial, cualquiera fuese el domicilio real, se desplace a la del lugar del domicilio constituido (CCIV 102).

Autos: EL INDUSTRIAL A. GRUSZKO Y CIA. SRL. C/ RIVERA Y GARCIA SCA. - Ref. Norm.: C.C.: 102 - Mag.: SUSINI - POMES - ROSSI - 26/04/1972

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DOMICILIO ESPECIAL - EFECTOS.

Si la firma del instrumento privado es auténtica, las notificaciones efectuadas en el domicilio especial contractual elegido serán válidas, y el firmante deberá soportar las consecuencias de su negligencia al no tomar las precauciones necesarias para que lleguen a su conocimiento dichas actuaciones.

CC0102 MP 108559 RSI-99-99 I 25-2-99
Leszczuk Basilio Pablo c/ Olivera Héctor Jesús s/ resolución de contrato
MAG. VOTANTES: Oteriño-Dalmasso-Zampini

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NOTIFICACIONES: TRASLADO DE LA DEMANDA EFECTUADA EN EL DOMICILIO CONSIGNADO EN EL CONTRATO. NO CONSTITUYE DOMICILIO CONTRACTUAL DENUNCIADO. NULIDAD.

En autos se acciona por resolución de un boleto de compraventa. La notificación de la demanda a la accionada se cursó al domicilio denunciado por el demandado en el boleto de compraventa, como también al domicilio real denunciado en la demanda. Esta última notificación no se practicó según informa el Oficial Notificador por no existir en la ciudad de Monteros la calle denunciada.+ Es válida la notificación cursada al domicilio denunciado por el demandado en el boleto de compraventa?. Es opinión del Tribunal que la mencionada notificación carece de validez, pues en el boleto de compraventa se indica el mencionado domicilio, pero no existe pacto expreso entre las partes de constituir allí el domicilio para cualquier cuestión emergente del boleto en los términos de los arts. 101. y 1.197 del Código Civil. La notificación personal de la demanda debe efectuarse en el domicilio real (art. 154 inc. 1º procesal), pues el demandado al no haberse iniciado el juicio no puede tener otro domicilio que el real, salvo que se haya fijado un domicilio especial a los efectos judiciales emergentes de un contrato. En el caso en examen no hay domicilio contractual pactado.

DRES.: FRIAS DE SASSI COLOMBRES - AVILA.
MEDINA MIGUEL ANTONIO Y OTRO C/JUAREZ CARLOS CESAR s/RESOLUCION DE CONTRATO, 20/02/01, Sentencia Nº: 27, Sala 3

[renzotomas]

Hola mi nombre es Carlos y soy nuevo en el foro, me parece que si el propietario original tiene el papel de compra y venta y de acuerdo al tiempo transcurrido y todas las circunstancias que se han ido susitando no tendria inconvenientes de hacer posesion de su vivienda por ser el propietario original y al no haber hecho arreglos dentro de la vivienda el otro dueño anterior que fuesen reclamables notendria ningun inconveniente. Aprovecho para hacerles una consulta tengo una situacion similar solamente que al reves una persona cliente de un colega amigo adquirio una vivienda a terminar, en un barrio que hace mas de 10 años la mayoria de las casas no estan habitadas, resulta que se la compro a un supuesto dueño mediante papel de compra y venta y con el fin de que en el termino de un mes el supuesto vendedor se haria presente para traer todos los papeles para poder escriturar o inscribir la vivienda no se bien como es, el tema es que ahora el vendedor a desaparecido supuestamente por averiguaciones se a mudado a España no hay manera de encontrarlo y resulta que a la vivienda la familia que la compro le a hecho todos las inversiones y arreglos para poder habitarla actualmente reciden en ella, por averiguaciones han recibido informacion de que la vivienda tiene como 3 dueños y paso todo a juicio hace como 10 años tienen el papel de compra y venta con todas las especificaciones del tema, tambien tienen el papel del escribano que en ese momento actuo para constatar el estado en que se recibia la vivienda que medidas se pueden tomar. Muchas Gracias