'Patio Cmpartido en PH siendo exclusivo'

[neldam]

El tema es el siguiente:
se hace un PH de 6 Unidades Funcionales y se quiere adoptar un patio no común a todos sino de uso exclusivo de dos unidades solamente.

A mi entender los patios comunes de uso exclusivo son 'exclusivos' de una sola Unidad, no de dos o varias, sino ya no sería uso exclusivo.

El titular dice que al uso exclusivo para las dos Unidades lo pone en el Reglamento de Copropiedad, pero yo le digo ¿cómo hace para vender una unidad de dominio propio con patio compartido? Me parece que es vender un problema más que una solución.

espero sus comentarios

[bjsaravipaz]

Neldam:

Una Unidad Complementaria, como probablemente sea el caso del patio que planteas, puede estar en condominio de los titulares de dos unidades funcionales. De hecho tengo ejemplo de ello.

Si no es unidad complementaria, es superficie común, también se puede dar el supuesto que ese espacio sea compartido solo por una cantidad limitada de unidades.

Ambos supuestos, seguramente, surgen del Plano de Mensura de subdivisión para afectar el bien a la Ley 13.512, con obligación de constar en el Reglamento de Copropiedad y Administración y en TODAS las escrituras traslativas de dominio.

Respecto de las transferencias, o actos de disposición en general, son sobre el dominio exclusivo, y sus porcentajes respecto de las partes comunes. No hay inconveniente de disponer, si no hay otro impedimento.

Saludos cordiales.


Agrim. Bernardo J. Saraví Paz

[neldam]

No se si es con exactitud el caso que explicas. De hecho, no es una unidad complementaria, es una patio al que acceden 2 unidades.

Se que la normas en Buenos Aires no trabajan con las superficies de uso exclusivo, pero la normativa de Córdoba, en su punto 27.3 es clara al respecto:

"Descubierta Común de Uso Exclusivo: Corresponde a aquella superficie descubierta que sirve con exclusividad a una Unidad de Dominio Exclusivo.
La superficie común de uso exclusivo carece de autonomia funcional y debe estar vinculada siempre a una Unidad de Dominio Exclusivo. "


Por ende, no podría tratarse como de uso exclusivo de dos unidades, sino de una. Si el uso del patio fuera para dos unidades, ya no habría uso exclusivo.
Por otra parte, los patios de uso exclusivo, se computan en las planillas de Unidades Funcionales (como descubiertas) , no en las planillas de superficies comunes.

Esa es mi interpretación.
La figura que yo propondría sería de superficie común (en planilla de superficies comunes) pero con la observación que es para dos unidades.

Me gustaría tus comentarios sobre esto.



Quizá el tratamiento debería ser como 'patio común descubierto'

[neldam]

Quizá el tratamiento debería ser como 'patio común descubierto'

Perdón, esta frase no corresponde, solo que no puedo editar.

[bjsaravipaz]

Neldam:

Desconozco la normativa vigente en la Provincia de Córdoba.

Entiendo que deberías consultar en la administración provincial (organismo catastral) y eventualmente con un Agrimensor que se especialice en la materia.

Saludos cordiales.