GATO ENCERRADO

[Sailaw]

Si aluden a boleto, significa que ellos no tienen un endoso o cesión del mismo, porque sinó lo hubieran dicho.

El tema pasa entonces en la legitimación que tiene la inmobiliaria para alquilar el inmueble muerto el titular del boleto.

Se tendrìa que leer el boleto también, a ver si surge pago total del mismo, entrega de tenencia y todos los detalles.

[sog]

El problema es que mi cliente no tiene ni copia del boleto pero supone que figura el pago total.
Yo pensaba iniciar medidas preparatoria y solicitar se intime al locatario a presentar el contrato de locación y a la inmobiliaria a presentar la documentación que verifico para intermediar en el contrato, todo ello a los fines de determinar cual es la acción que corresponde iniciar, pero si el juez me pide que especifique el objetivo perseguido, voy a tener que decir que es una escrituración o como me suguirió DAL una resolución con compensación del precio pagado con los daños y perjuicios ocasionados y con eso, me olvido de la reivindicación, el tema es que al no haber descendientes del comprador, no tengo idea de quien se supone que va a escriturar.

[Sailaw]

Supongamos que en un desalojo presenten un boleto firmado por el titular del dominio, cuyo comprador sea el fallecido, que valor probatorio o de obstaculo tiene ese mismo presentado por una persona diferente al comprador?

Los contratos son de cumplimiento entre las partes, y los terceros son de palo.

A menos que ese boleto venga con un endoso del causante o cesión es inoponible por tercera persona al titular de dominio.

El que opone tiene que demostrar su vinculación y legitimación con ese boleto.

[sog]

Entiendo lo que me decis, pero si inicio un desalojo como propietario del inmueble, el locatario va a oponer el contrato de alquiler que mantiene con X, con lo cual tendría que hacer una reivindicación a X, mi temor es que X sea heredero del comprador. (yo estoy 99,99 % seguro de que la inmobiliaria esta aprovechandose desde hace 30 años de un inmueble cuyo comprador por boleto murió sin dejar herederos)
Pero, si me equivoco termino abonando costas y por ahi hasta me como algún otro juicio.

[VGalbicka]

Leí el post y solo quería decirte que tengas cuidado con el desalojo. Porque si se prueba
-que el titular registral cobró el inmueble.
-que el locador es sucesor o legatario del comprador por boleto.
-que existe cesión de boleto.
-o simplemente que no tiene dueño pero alguien está ejerciendo la posesión del inmueble a titulo de dueño (este poseedor ya tiene mejor derecho sobre el mismo que vos).
Yo creo que el juez solo hará lugar a la compensación por gastos y falta de escrituración.
Mi idea es: "si ya cobraste la propiedad, solo podes pedir que se escriture y los gastos que esto te ocasionó"
Porque es una deuda que sigue a la cosa, en el peor de los casos si no la pagan se la remata rentas y el que pierde es el nuevo dueño, porque el viejo ya la cobró.
Pero lo voy a pensar un rato más.

[sog]

VGalbicka, justamente lo que decis es lo que me mueve a conducirme con cuidado.
Lo que no puedo entender es en el caso en que demande por escrituración, a quien demando si el comprador falleció sin dejar herederos?

[amg]

Creo que lo correcto sería iniciar medidas preliminares con vistas a la acción de escrituración y pedir que se cite a los inquilinos para que presenten el contrato de locación y a la inmobiliaria para que exhiba el boleto. Pero estoy segura que alguien va a reconvenir por usucapión.

[DAL]

YO creo que en una acción de escrituracion citaria al adquierente por boleto, al domicilio conocido, al constituido y por edictos en todo caso.
NO es nuestro problema el traer a los herederos. Es problema de los herederos llegal al pleito. En mi jurisdicción estos vicios de notificación se purgan de dos formas: con la citación por edictos (y nombramiento de defensor de oficio si fuera el caso) y con anotación de litis en el registro de la propiedad.

Lo que sí hay que ver es que pasa si no se presentan. Ver como va subsidiariamente la acción de resolución del contrato y compensación del precio pagado con los daños y perjuicios ocasionados.

Nosotros hicimos una accion de cumplimiento de contrato ( era por falta de pago contra el comprador por boleto) donde se preveía que la falta de pago daba lugar a la resolución del contrato. Pero optamos por el cumplimiento (el cliente no quería el lote, quería la plata). Salio una sentencia que los condenó a los demandados a pagar el precio adeudado, bajo apercibimiento de resolucion. LUego de un tiempo denunciamos en el expediente que el deudor no había cumplido con el pago ordenado en la sentencia, y salio otra sentencia teniendo por resuelto el contrato con compensación de lo pagado hasta ese momento con los daños y perjuicios ocasionados al vendedor y compensación por el uso del inmueble que hizo el comprador ( esto incluyó los impuestos que quedaron tambien a cargo del vendedor).
Y así el vendedor recuperó el lote (eso sí, luego se lo volvío a vender al mismo comprador, y esta vez esta cumpliendo con los pagos).

Si bien nosotros fuimos por cumplimiento, no veo obstaculo para que el vendedor inicie la misma acción. Y que subsidiariamente, para que caso de que no se presente el comprador, se niegue a escriturar, o bien no pueda hacerlo, resolución más daños y perjuicios ( daños consistentes en el uso, los impuestos e intereses y acciones judiciales iniciadas contra el vendedor, etc) y se puede pedir que estos daños queden compensados con el precio pagado.

Con el boleto en la mano se pueden ver otras alternativas.
Seguramente el boleto permitía la resolución. Esto se puede ver con una acción preparatoria de juicio (todo codigo tiene un procedimiento para esto).

Otro tema que se puede evaluar es reintegrar el dinero pagado. Sin indexación (prohibida por ley de convertibilidad) y sin intereses (no hay mora) ni siquiera compensatorios (el uso del capital podría quedar compensado con el uso de la propiedad).

Y así se zafa el tema del precio.


Son ideas. Da para estudiar los pro y los contras.

Lo que si se que no haría son acciones de desalojo o reivindicatorias. Iría directo al fondo, donde sabemos que esta el problema y la solución.

[sog]

Hable con mi cliente y no tiene ni el boleto ni fotocopia del mismo, apenas recuerda el nombre de la persona a la cual le vendio el inmueble.
Sin boleto, y desconociendo totalmente las condiciones del mismo, puedo iniciar escrituracion o cumplimiento contractual? En ambas puedo pedir subsidiariamente la resolución del convenio y una indemnización para el caso en que sea de cumplimiento imposible?

[Mordisco]

Hable con mi cliente y no tiene ni el boleto ni fotocopia del mismo, apenas recuerda el nombre de la persona a la cual le vendio el inmueble.
Sin boleto, y desconociendo totalmente las condiciones del mismo, puedo iniciar escrituracion o cumplimiento contractual? En ambas puedo pedir subsidiariamente la resolución del convenio y una indemnización para el caso en que sea de cumplimiento imposible?

Creo que no hay muchas vueltas para darle a este caso, si no hay contrato no se puede pedir cumplimiento de contrato, o desconoces la existencia del mismo y vas por la reivindicatoria, o te contactas con los herederos y cesionarios del comprador para firmarles la escritura, o lo compra alguien en esas condiciones y sigue con el juicio.