POR FAVOR ACONSEJENME ME TRAICIONO Y MUY FEO UNA COLEGA

[Beto]

HOLA, ME PARECE QUE NO CORRESPONDE HACERLES DAÑO DE LA FORMA QUE PROPONEN LOS COLEGAS. ES UN MOMENTO PARA NEGOCIAR, LO QUE DIJE DEL DESALOJO ERA SIMPLEMNTE PARA SENTARCE A NEGOCIAR NO PARA LLEVARLO A LA EJECUCION. SI TE HACEN MAL NO HAY QUE RESPONDER DE LA MISMA FORMA, HAY QUE ACTUAR CON PROFESIONALISMO. Y VER SI SE PUEDE RECUPERAR ALGO. SUERTE.

[Mordisco]

Que dice en el contrato de locacion con respecto a las mejoras introducidas por el locatario, y si podes copia y pega el texto completo del contrato, y quizas podrias ejercer un derecho de retencion por las mejoras introducidas en virtud de accion o excepción de enriquecimiento sin causa

[Mordisco]

Además podes manifestar que hubo una aceptacion tácita para la introduccion de tales mejoras, en virtud de xx circunstancias, que tales mejoras le dan un mayor valor al inmueble y que las mismas se estiman en tanto pesos, estimativamente pero que podran ser objeto de una tasación por perito designado la efecto, y ajustada al valor de mercado.

[Mordisco]

Echale un OJO escudriñador en un CODIGO CIVIL COMENTADO y en la base de jurisprudencia de la juba o LD a los siguientes articulos del codigo civil, y tambien a la accion de enriquecimiento sin causa cuyos articulos me falto pasar.

Art. 1.533. No habiendo prohibición en el contrato, el locatario, sin necesidad de autorización especial del locador, puede hacer en la cosa arrendada, con tal que no altere su forma o que no haya sido citado para la restitución de la cosa, las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad. Después de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al locatario que haga mejoras.

Art. 1.537. El locatario no puede hacer mejoras que alteren la forma de la cosa, si no fue expresamente autorizado por el contrato para hacerlas, o si el locador no lo hubiese autorizado posteriormente.

Art. 1.538. Habiendo en el contrato prohibición general de hacer mejoras, o prohibición de hacer mejoras determinadas, el locatario no puede en el primer caso hacer mejoras algunas, y en el segundo, no podrá hacer las mejoras prohibidas, si el locador no lo hubiera autorizado posteriormente.

Art. 1.539. Sólo es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por el locatario:

1° Si en el contrato o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas, obligándose o no el locatario a hacerlas;

2° Si lo autorizó para hacerlas, y después de hechas se obligó a pagarlas;

3° Si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia;

4° Si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas;

5° Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locación;

6° Si la locación fuese por tiempo indeterminado, si lo autorizó para hacerlas y exigió la restitución de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas.

Art. 1.540. No basta para que el locador deba pagar las mejoras o gastos hechos por el locatario, el haberle autorizado para hacerlos, si a más de esto no constase expresamente que se obligó a pagarlos, salvo los casos del artículo anterior, números 4°, 5° y 6°.

Esta disposición comprende el premio pagado por el locatario como seguro de la cosa arrendada, si no constase expresamente que se obligó a asegurarla por cuenta del locador.

Art. 1.541. Si en el contrato o posteriormente, el locador hubiere autorizado al locatario para hacer mejoras, sin otra declaración, entiéndese que tal autorización se refiere únicamente a las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin depender de autorización especial.

Art. 1.542. Autorizándose mejoras que el locatario no tiene derecho para hacer sin autorización expresa, debe designarse expresamente cuales sean. Autorizándose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe designarse el máximum que el locatario puede gastar, y los alquileres o rentas que deban aplicarse a ese objeto.

No observándose las disposiciones anteriores, la autorización se reputará no escrita, si fue estipulada en el contrato, y será nula si fue estipulada por separado.

Art. 1.543. Las autorizaciones para hacer mejoras, con obligación de pagarlas el locador, y con obligación de hacerlas el locatario, o sin ella, no pueden ser probadas sino por escrito.

Art. 1.545. Todas las mejoras hechas en el caso de urgencia, y todas las de los casos del artículo 1539, número 5° y 6°, deberán ser pagadas por el locador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras cediesen a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir por ellas indemnización alguna.

Art. 1.546. En los casos del artículo 1539, número 1°, 2° y 3°, si la locación hubiese de continuar, el valor de las mejoras y gastos, se compensará hasta la concurrente cantidad con los alquileres o rentas ya vencidos, o que el locatario debiese, y sucesivamente con los alquileres o rentas que se fueren venciendo, sin perjuicio del derecho del locatario para pedir el pago inmediato.

Art. 1.547. En los mismos casos del art. 1539, números 1°, 2° y 3°, si la locación no hubiese de continuar, y también en los casos del mismo artículo, números 4°, 5° y 6°, compete al locatario el derecho de retener la cosa arrendada, hasta que sea pagado del valor de las mejoras y gastos.

Art. 1.548. En los casos del artículo 1539, números 1°, 2° y 3°, las mejoras, existan o no, serán pagadas por lo que hubieren costado, y no probándose el costo, serán pagadas por arbitramiento judicial.

El pago en los casos del artículo 1539, número 1°, no excederá el máximum designado en el contrato, aunque el locatario pruebe haber gastado más, o el costo de las mejoras se arbitre en mayor suma.

Art. 1.549. En los casos del artículo 1539, números 4°, 5° y 6°, serán pagadas solamente las mejoras que existiesen por el precio de su avaluación, sea cual fuere el valor de su costo.

Art. 1.550. Resolviéndose la locación sin culpa del locador, no incumbe a éste pagar:

1° Las mejoras del artículo 1539, número 4°, si estipuló que las mejoras habían de ceder a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir indemnizaciones por ellas;

2° Las mejoras que el locatario hizo, por haberse obligado a hacerlas, aunque no conste haber para ello recibido alguna cantidad u obtenido una baja en el precio de la locación;

3° Las mejoras voluntarias que no se obligó a pagar, aunque autorizase el locatario para hacerlas.

Art. 1.551. Resolviéndose la locación por culpa del locador, incumbe a éste pagar todas las mejoras y gastos, con excepción únicamente de las que el locatario hubiese hecho, sin tener derecho para hacerlas.

Art. 1.552. Resolviéndose la locación por culpa del locatario, no incumbe al locador pagar sino las mejoras y gastos a cuyo pago se obligó, y las hechas por el locatario en caso de urgencia.

Art. 1.553. El locador está obligado a pagar las cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada.

Te explico a continuacion como utilizar la base de jurisprudencia de Suprema Corte de Justicia de Bs As

Tenés que abrir el siguiente link


http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/integral.is (en término de búsqueda colocar = tarjeta * credito * reconocimiento) Cada término separalo con *



Tal como se ve en la siguiente imagen







(si pulsas sobre la imagen ella se agranda)




Una vez colocado el termino de búsqueda presiona en BUSCAR, y va a poder observar los sumarios y en algunos casos el fallo completo, como se ve a continuacion








Éxitos

[Mordisco]

Me indigna la situación de indefensión por la que esta pasando, por favor no dude en realizar todas las consultas y si esta en mi alcance las brindare a la brevedad.

[nicolas099]

Che, un enriquecimiento sin causa, como acción residual. No seria una opción? No podemos dejar que esta colega se salga con la suya, gente tan mugrienta no puede tener éxito en sus chanchadas. Administrador: Perdon por los insultos.-

[Lulex]

1º CONSUELO: "ABOGADO EN CAUSA PROPIA ES TORPE" ... A MI ME HAN PASADO COSAS PARECIDAS POR ESO AHORA SOBRE MIS TEMAS LO CONSULTO CON COLEGAS, ELLOS ESTÁN FUERA DEL TEMA Y LO VEN CON MAS OBJETIVIDAD

2º NO LLEGO A ENTENDER:

A- SI LA OBRA LA COMENZASTE DENTRO DEL PLAZO DEL CONTRATO ANTERIOR
B- CON CONTRATO YA RESCINDIDO
C- O CON EL NUEVO CONTRATO X 3 AÑOS ( ESTO CREO QUE NO XQ DECÍS QUE SE PRESENTÓ LA HIJA DICIENDO QUE NO RENOVARÍAN !!

ES DECIR:

LA OBRA LA COMENZASTE CON EL CONTRATO YA RESCINDIDO?

ESTO SERÍA LO MEJOR QUE TE PUEDE PASAR !!!!!

SALUDOS !

[Lulex]

PERDÓN. YA LEÍ QUE LA HICISTE DENTRO DEL PLAZO DEL CONTRATO ANTERIOR .-

CUAL ES EL OBJETO ESPECÍFICO EN EL CONTRATO DE ALQUILER?????

EL CIBER?

O ES MAS AMPLIO????

PORQUE SI ES EL CIBER-CAFE ..... LA AUTORIZACIÓN DE LOS PROPIETARIOS QUEDA COMO "TACITA", POR LO TANTO PODES RECLAMAR MEJORAS, DAÑOS Y PERJUICIOS ...HASTA PODRÍA INFERIRSE LA AUTORIZACIÓN VERBAL ... Y SI QUERÉS ...SE PODRÍA ENCUADRAR EN UNA "ESTAFA "

SALUDOS!

[Lulex]

LA IDEA DE MASTER ES GENIAL !!!!

[DraMGrande]

Buen día Colegas, estaba leyendo el post y .... hay algo que no comprendo.....Hay cosas de las que nos contas DoctoraZa que no termino de comprender, a ver si me podes ayudar a ayudarte:

Primero: Si mal no entendí el contrato de Locación por el que se ha alquilado el local en cuestión aun se encuentra vigente, y como ciber (o algo así, no entendí si el objeto era mas amplio). Pues bien, ¿cómo es que si el contrato está viegente como ciber esta colega te ha robado clientes y/o pretende hacerlo?? ya se había rescindido ese contrato?? no comprendo.... podrías aclarar mejor este punto.-

Segundo: Cómo es eso que te reclama sumas que vos no adeudas????!!!! Si es abogada no creo que se aventure a reclamar algo que no corresponda, y menos por carta docuemento como nos contas, por lo que decis y comentan en el foro se trata de intereses moratorios, entonces el contrato está vigente o no? vos te atrasaste alguna vez en el pago de la locación ??? En esto coincido con Gadrina, transcribinos las cartas que mandaste y las que te contestó para poder ver como podemos hacer para comprender la situación y ayudarte ante este infortunio.-

Tercero: Porque haces referencia a si podes extinguir el contrato de fianza?? cuál es el temor si como vos decis estás al día.... No puede hacer nada si vos cumpliste fielmente con lo que establece el contrato actual o el anterior... (podes ampliar al respecto).-

Cuarto: Decis que es ella la que contesta las cartas que le mandaste? Bueno entonces será que tiene poder de los locadores para hacerlo (dijiste que era la hija, de manera tal que seguro es así). Además recorda las reglas del mandato, puede ser expreso o tácito, oneroso o gratuito; y solo se exige la forma escrtia y poder ante escribano en determinados supuestos donde este no quedaría encuadrado. Igual son todas conjeturas es mas que factible que se encuentre actuando con un poder ante escribano (es abogada recordalo).-

Quinto: Respecto a si puede actuar en interes propio, creo que este no sería el caso; es decir ella está actuando en interes y representación de los padres, según manifestas, y por supuesto que puede hacerlo. En el caso que incluso decidas inciar alguna acción contra ella por supuesto que puede actuar también en interes propio. Pero realmente no comprendo cual sería el interes en el que supuestamente según vos actuaría esta colega, conforme la acción que contra ella pretendes instar... Si según nos contas el estudio aún no se encontraba funcionando... creo que si la demandas o la denuncias ante la comisión de etica del colegio vas a estar vos en un problema... porque de lo que contas se deduce que no hay en los hechos falta de etica profesional, no se si me explico? si el estudio no funciona, si aun no tenias clientes que te reconocieran como letrada en ese lugar y te relacionaran con el mismo.... qué etica vulneraria. Al fin y al cabo si los locales son de su propiedad puede poner allí lo que quiera, y con mas razón si no hay ningún estudio en funcionamiento aún por lo que vos contás... (confieso que ese punto lo veo basante flojo). Creo que te meterias en un grve problema queriendo denunciarla. Te lo digo por experiencia...
Si te sale mal... incluso te puede demandar por los daños y perjuicios que le ocaciones...

Quinto: Respecto a las modificaciones que decis que hiciste, haces referencia a que en el contrato dice que las modificaciones quedarían para el locador o algo así, no comprendí muy bien, o que no serían indemnizables. Bueno depende de qué tipo de modificaciones estemos hablando. Tené en cuenta que si las modificaciones que estás haciendo las haces dentro de un contrato que esta vigente y con otra finalidad las mismas se entiende que fueron efectuadas a tal fin... y que admás deben respetar lo dispuesto en el contrato y el Código Civil...

Sexto: No estoy para nada de acuerdo con el tema de destruir el lugar y no se cuantas pavadas mas que se les han ocurrido a gran parte de mis colegas... me parece de los mas ordinario que puede haber y lo menos esperable de un profesional... Recorda que si queres dejar una buena imagen tenes que actuar como profesional, y no dejarte guiar por la bronca del momento... Lo mismo opino respecto del tema de la difamación, cuando uno habla mal de un colega también lo hace de uno mismo... No se si me explico?? Si vos por todos lados repartis que esta mujer es una colega desleal, falta de etica, etc.., la que quedas como poco profesional y conventillera sos vos, nada mas feo que escuchar a un profesional hablando mal de otro o entrando en cuestiones poco profesionales, que terminan quitandote a vos también prestigio, no se si me explico. Yo vería mas conveniente, que si decidis irte, digas a tus clientes y gente del lugar que lo haces porque consiguiste un lugar mucho mejor..., que se acomoda mas a tus necesidades profesionales, etc.-

Bueno, saludos

[Mordisco]

DraMgrande, me veo en la necesidad de reprocharle que en su mensaje hay dos apartados QUINTO

Quinto: Respecto a si puede actuar en interes propio, creo que este no sería el caso; es decir ella está actuando en interes y representación de los padres, según manifestas, y por supuesto que puede hacerlo. En el caso que incluso decidas inciar alguna acción contra ella por supuesto que puede actuar también en interes propio. Pero realmente no comprendo cual sería el interes en el que supuestamente según vos actuaría esta colega, conforme la acción que contra ella pretendes instar... Si según nos contas el estudio aún no se encontraba funcionando... creo que si la demandas o la denuncias ante la comisión de etica del colegio vas a estar vos en un problema... porque de lo que contas se deduce que no hay en los hechos falta de etica profesional, no se si me explico? si el estudio no funciona, si aun no tenias clientes que te reconocieran como letrada en ese lugar y te relacionaran con el mismo.... qué etica vulneraria. Al fin y al cabo si los locales son de su propiedad puede poner allí lo que quiera, y con mas razón si no hay ningún estudio en funcionamiento aún por lo que vos contás... (confieso que ese punto lo veo basante flojo). Creo que te meterias en un grve problema queriendo denunciarla. Te lo digo por experiencia...
Si te sale mal... incluso te puede demandar por los daños y perjuicios que le ocaciones...

Quinto: Respecto a las modificaciones que decis que hiciste, haces referencia a que en el contrato dice que las modificaciones quedarían para el locador o algo así, no comprendí muy bien, o que no serían indemnizables. Bueno depende de qué tipo de modificaciones estemos hablando. Tené en cuenta que si las modificaciones que estás haciendo las haces dentro de un contrato que esta vigente y con otra finalidad las mismas se entiende que fueron efectuadas a tal fin... y que admás deben respetar lo dispuesto en el contrato y el Código Civil...

Comrendo que es bastante tedioso leer todos los posteos, pero cuando el colega expreso "actuar en el interés propio" creo hacia referencia a la doctoraZA que publico el pedido de ayuda titulado "POR FAVOR ACONSEJENME ME TRAICIONO Y MUY FEO UNA COLEGA"

Le envio un cordial saludo y la invito a entrar al bar para darse a conocer en la comunidad.-

especificamente en Hilo Social, exclusivo para abogados de buena onda

["doctoraZA"]

gracias a todos por ayudarme a pensar, dres, lulex, dra montegrande y mordisco( me vino barbaro todo lo q posteaste, no sabia lo del derecho de retencion) trtare de sortear algunas dudas que pudo haber arrojado mi post: 1)el contrato p ciber aun esta vigente su vto se produce en 5 meses.-2 actuar en su propio interes " me quise referir a la violacion de la disp del c de etica q habla de INDEPENDENCIA: el abogado actuara...... c independencia de los interses de su cliente ( locadores en este caso) ... se abstendra se rehusara a actuar de lo ctrario ( o algo asi) lo trabscribo de memoria perdon si hay impresiciones
3) dra montegrande, aca habia un ciber y la gente venia a ptar por una abogada ( yo) independientemente de q aca no funcionara un estudio juridico.-( yo trabajaba en capital, pero cdo estaba me csultaban)
4) creo dra lulex q podria llegar a plantear lo de la autorizacion implicita.- " EL TEXTO DEL CONTRATO ME PERJUDICA ( las mejoras quedaran p beneficio de la locacion)PERO EL MISMO ERA P UN CIBER" TENGO LA PRUEBA DE CIERRE DE ESE COMERCIO!!! planteo: porque estube pagando c posteriridad a esa fecha( la de cierre del comercio la locacion? sino fue pque en virtud de la confianza la inmobiliaria me planteo" no hay problema hace la obra q despues rescindimos el viejo contrato y hacemos uno nuevo por tres años mas..." y de hecho asi iba a ser.. hasta que aparecio esta persona.- quien esgrimiendo SU PROPIO INTERES : " NO PODES SEGUIR ACA PORQUR YO, ME VOY A ABRIR EL ESTUDIO" FUERON SUS PALABRAS.-Y AHORA DICE PATROCINAR A LOS LOCADORES.
5) respecto lo que me reclama y mi interes de rsguardar la garante: " es al solo efecto de evitarme mas conflictos en mi flia, se pone 2 min en mi lugar? pese a q me esten mandando intimaciones carentes de sustento factico y juridico( puesto q no adeudo nada ni lo adeude jamas!!) pienso como hacer p extinguir la gtia.-ME ESTOY DEFENDIENDO, de tales acusaciones, y al vez sigo buscando un lugar donde trabajar.
tengo presente master tu cartel, jamas lo descarte, es solo q ue quiero saber bien q es lo q debo hacer paso por paso, y es cierto lulex abogado en causa propia...mm

[gadriana]

Doctoraza: Creo que dentro de todo hay varias cosas positivas.
Muchos nos interesamos y tomamos partido por vos.
Cualquier atisbo de mala onda, fue rechazado.
Tratamos de usar desde la sensatez, hasta el derecho y el humor.
Podrás ser una tontería pero es bueno ser oída (leída) y apoyada, por algo será que tuviste tanto eco en todos nosotros.
Desde el derecho hasta el harakiri in situ y conductas "berretas", todo ha salido como en un brain storm.
Sentirse apoyada es el paso para que tomes la mejor decisión.
Y seguro lo será. Metele para adelante y buscá otra cosa, ya con eso encontrado la mejor idea la vas a poner en marcha, tratá de no perder más plata. Un besote. Adri

["doctoraZA"]

gracias gadri por lo que decis... es cierto sentirme tan apoyada por sus comentarios, estrategias y humor me ayuda mucho, hace q no me sienta tan sola... gracias a todos por interesarse en mi aun sinm conocerme.- gadriana quiero q sepas q mi energia esta puesta en salir de este lio.- tal es asi q sigo buscando locales, y dilatando el trabajo c la esperanza de abrir a mas tardar en un mes y medio.- pero pese a eso ME ESTAN ATACANDO, y lo menos que puedo hacer es defenderme no te parece? RAZONA ESTO CONMIGO: viste q dije q me estan reclamando intereses moratorios derivados de la locacion? ( jamas debi nada y se pago siempre en termino) ahora examine cuidadadosamente toda la prueba de la q intento valerme y l q pasa es esto: toda esta situacion se da como colrario de la extrema confianza c la inmobiliaria, a punto tal q si yo pagaba el alquiler, despues venian a traerme el recibo.- c esto quiero decir tengo todos los recibos pagos, nunca fuera de termino, pero hay varios periodos porej: enreo, febrero, marzo abril, con la misma fecha( porque el tipo me los traia todos juntos) me explico? es decir ya estaban pagos y los recibos me los confeccionaban despues respetando el mes corresòndiente.; por ej pague enero, y me traen en febrero el recibo de enero pago y me dan el de febrero( eso implica que puedan hacerme un juicio ejecutivo?

[gadriana]

Doctoraza, no te entiendo. En los recibos que fecha de pago tiene? No importa cuando te los entregaron, sino la fecha de pago y el período que consigna.
Por otra parte y en el peor de los casos, el peorísimo, si la mora fuera de un mes, tanto no adeudarías formalmente y deberían iniciarte o el juicio o la mediación no se como es en capi. Eso tiene costos mayores que lo que en sí pueda reclamarte. Y que hay del depósito??? Lo hubo??? Porque ese deberías reclamarlo.
Lo del enriquecimiento indebido y las otras ideas pensálas. No me parece justo lo que pasás, pero son los riesgos de no tomar los recaudos, no lo tomes como sermón por favor.
En éste momento tenés que pensar en una alternativa que no te lleve a seguir escalando en la bronca. Sacá lo emocional y buscá la mejor estrategia para salir ganando las dos partes.
Usá técnicas de mediación para salir de esto. Y no el objetivo del teg que es destruir al enemigo. Nunca vi a nadie que gane ese juego así. Estás en plena escalada. Buscá el mayor beneficio, con el menor costo en tiempo, dinero y emociones tuyas y de tus aliados (flia y amigos). Es dificil que vos puedas ver claro el tema. Te tapa la bronca y se entiende. La doble bronca, por como actúa la otra persona y por como no actuaste vos.
Los costos de escalar el conflicto son grandes. Por eso hacer un enérgico progreso en el sentido del bien (I ching), buscar un lugar, procesar lo que pasó (nada prescribe aún) y esperar si en el interín actúa como abre la partida. Ella te está llevando a su juego y vos estás entrando. Un besote