Venta a plazo con boleto - Cuota impagas- Consejos?

[SVUM]

HOLA A TODOS!!! RESULTA Q TENGO UNA CLIENTA Q VENDIO UNA CASA QUINTA CON BOLETO CON FIRMA CERTIFICADA POR ESCRIBANO EN EL CUAL SE ABONO CON LA FIRMA DEL BOLETO UNA PARTE DEL PRECIO Y EL RESTO SE FIJO EN CUOTA MENSUALES. ESPECIFICAMENTE HAY UNA CLAUSULA EN LA CUAL SE EXPRESA Q ANTE LA FALTA DE PAGO DE 5 CUOTAS CONSECUTIVAS, LA VENDEDORA PUEDE DAR POR RESCINDIDO EL CONTRATO Y TOMAR LAS SUMAS ABONADAS EN CONCEPTO DE INDEMNIZACION POR DAÑOS, PUDIENDO SOLICITAR EL DESALOJO A PARTIR DE LA NOTIFICACION FEHACIENTE AL COMPRADOR. AHORA BIEN USTEDES Q ME ACONSEJAN??? MANDO CARTA DOCUMENTO INTIMANDO Y LUEGO INICIO JUICIO ORDINARIO RESOLUCIÓN DE CONTRATO NO???? ESTO ES EN PROV BUENOS AIRES, DEP, JUDICIAL SAN NICOLAS. YA LLEVA ABONADO MAS DEL 25% DEL PRECIO Y EL COMPRADOR (SI BIEN NO ESTA VIVIENDO AHI PQ SE MUDO A OTRA CIUDAD Y TIENEN UN CUIDADOR) HIZO MEJORAS EN EL INMUEBLE. Q ME ACONSEJAN?? LA VERDAD NUNCA ME TOCO UN CASO ASI Y TENGO MIEDO DE HACER LIO.
EN CUANTO A LA CARTA DOCUMENTO, ALGUIEN TENDRA ALGUN MODELITO P INTIMAR?
MUCHAS GRACIAS
CARIÑOS
SABRINA

[achus]

Tal cual, mandale carta documento...

[SVUM]

ALGUN MODELITO DISPONIBLE????
CON RESPECTO A LO POSTERIOR Q CORRESPONDERIA HACER?? Q OPINAS: RESOLUCION DE CONTRATO???
GRACIAS
CARIÑOS
SABRINA

[MAPA]

Svum: yo coincido con el colega Achus. Deberías mandar carta documento intimando al desalojo resultante de la resolución del contrato derivada del incumplimiento del pago de las cuotas mensuales. Si hay acuerdo, renegociar el pago del saldo con firma de escritura de venta e hipoteca s/inmueble por saldo. Si no hay acuerdo, lo que necesitás - en mi modesto entender - es pedir el desalojo vía judicial. Para el armado de la carta documento, intimá al desalojo urgente bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales en orden a tal pretensión por incumplimiento contractual. Vos lo que necesitás es que desalojen porque el contrato ya se resolvió automáticamente por el incumplimiento de una de las partes y lo que se abonó es de tu cliente....pero para poder vender de nuevo - en su caso - necesitás que te desocupen el inmueble. O sea...firmar boleto con entrega de posesión y pago de saldo sin garantías es muyyyyyy riesgosoooooo....cosa de la que te podés agarrar frente a tu cliente para darle cuenta que estás partiendo de una situación desventajosa para él. Escucharemos otras opiniones.-
Mapa Rosario

[SVUM]

GRACIAS POR TU RESPUESTA. TE CUENTO Q ESTUVE AVERIGUANDO Q CRITERIO SEGUINA LOS JUECES DE MI JURISDICCION Y ME DIJERON Q SON MUY CONSERVADORES Y QUE ESA CLAUSULA ME LA VAN A DECLARAR NULA PQ YA LLEVA MAS DEL 50% DEL PRECIO ABONADO Q OPINAN????
OTRA CUESTION: EN EL BOLETO, DENUNCIAN COMO DOMICILIOS LOS FIJADOS EN EL ENCABEZAMIENTO PERO EL DOMICILIO DE PAGO ES OTRO. EN EL DOMICILIO CONSTITUIDO LOS COMPRADORES NO VIVEN ACTUALMENTE AHI PERO TAMPOCO CREO Q EN EL DOMICILIO D PAGO ESTEN, TAL VEZ HAYA ALGUN FAMILIAR PERO NO LO SE PQ TENGO ENTENDIDO SE MUDARON DE CIUDAD. MANDO LA CARTA DOCUMENTO AL DOMICILIO CONSTITUIDO O AL DE PAGO???
GRACIAS
CARIÑOS

[MAPA]

Y que te dice el cuidador? Hablaste con los "compradores". Yo te digo...por más conservadores que sean...ese comprador no es titular registral ni lo será nunca...salvo que el vendedor "deje" que pasen los años...con posesión efectiva y pago de impuestos y a la larga se quede vía usucapión con el inmueble. Es decir...yo que vos trataría de llegar a un arreglo porque el hecho de que tengan la posesión (vía cuidador) y el saldo no se haya garantizado no te beneficia en nada. Obviamente es deliberado y al cuidador si le deben estar pagando para que no se mueva ni para hacer una diligencia...jaj...Por lo demás...para acceder al desalojo judicial te sirve la cd mandada al domicilio constituido pero...si tu cliente lo paga...estaría bien que lo mandes tambien al domicilio de pago y al domicilio del inmueble vendido y a donde puedas averiguar que esten realmente los compradores...para manifestar en juicio(si bien normalmente en las cláusulas de este tipo de contrato se consigna que la resolución procede sin notificación alguna) que (conforme al texto del acuerdo) notificasete fehacientemente que éste cayó y que lo pagado es absorbido a titulo indemnizatorio. O sea...por más abusivo que parezca el pago de más del 50% ...yo quisiera saber que juzgado va a declarar que es una clausula abusiva cuando el saldo no se garantizó con nada y se entrego posesión con boleto y dos mangos de anticipo en el boleto....O sea....si se trata de un saldo importante...yo que vos le hago la lucha.-
Mapa Rosario

[SVUM]

TE CUENTO Q EL PRECIO TOTAL DE LA VENTA FUE DE 58 MIL DOLARES. CON LA FIRA DEL BOLETO SE ENTREGO 18 MIL Y DOS CUOTAS EN FEBRERO Y MARZO DE 1000 CADA UNA. EL RESTO DE LA DEUDA, EN 30 CUOTAS MENSUALES Y CONSECUTIVAS PAGADERAS DEL 1 AL 10 DE CADA MES. RESTAN ABONAR APROXIMADAMENTE 18 CUOTAS , ES UN DINERO IMPORTANTE ESO SIN TENER EN CUENTA LOS INTERESES PQ NUNCA PAGARON EN TEMINO Y AHORA HACE 5 MESES NO PAGAN. VOY A VER SI MI CLIENTA PUEDE HABLAR CON EL CUIDADOR O CONSEGUIR ALGUN TELEFONO DE LOS COMPRADORES.
MCHAS GRACIAS POR TU TIEMPO EN RESPONDER!!!
CARIÑOS
SABRINA

[MAPA]

Dale! Asi vemos como sigue la historia! A tus órdenes!
Mapa Rosario

[SVUM]

REMONTANDO EL TEMA LES CUENTO Q PUDE HABLAR CON EL COMPRADOR Y SUPUESTAMENTE VA A PAGAR DE A 2 CUOTAS JUNTAS A PARTIR DE ESTE MES PERO IGUALMENTE SIGUE ATRASADO OBVIO PQ HASTA LA FECHA ESTA DEBIENDO CASI U$S 6.000. AHORA BIEN, ASIMISMO HABIAN ACORDADO CON MI CLIENTE Q LOS IMPUESTOS DEL 2008 LOS PAGABA MI CLIENTE ( A PESAR Q ELLOS TOMARON POSESION EN FEBRERO DEL 2008) Y LOS 2009 SE HACIAN CARGO EL COMPRADOR. USTEDES Q OPINAN SI LE HAGO FIRMAR UN PAGARE EN PESOS POR UNA SUMA APROXIMADA AL MONTO TOTAL DE IMPUESTOS DEL AÑO 2009 (PQ SINO LA PERJUDICADA A LA HORA DE ESCRITURAR VA A SER MI CLIENTE PQ ES TITULAR) Y OTRO EN DOLARES POR LA SUMA Q RESTA ABONAR SOBRE LA COMPRA???? O ES MUY COMPLICADO??? Q TENDRIA Q TENER EN CUENTA P CONFECCIONAR EL PAGARE EN DOLARES????? NUNCA HICE UNO Y MUCHO MENOS LO EJECUTE.
ESPERO PUEDAN DARME UNA ORIENTACION
MUCHAS GRACIAS
CARIÑOS
SABRINA

[MAPA]

Sabrina: los compradores te ofrecen ese pago porque saben que si vos te ponés dura podés dar por resuelto el contrato e intimarlos al desalojo y pierden la plata que ya pusieron y las costas del juicio como perdidosos. O sea...no te van a pagar ni una ni dos cuotas por mes ni nada...a mi modesto juicio. Si vos seguis aceptando el dinero como si nada...se puede presumir que vos estás renegociando el saldo y que das por pagado lo que ya está pagado. Yo, en tu lugar le diria a los compradores que las opciones son: 1.-Resolución per se y desalojo o 2.-Transferencia x escrit.pú c/hip.s/saldo de precio. Igual no te hagas drama por los impuestos...eso es lo de menos...xq cdo quieran escriturar tiene q estar la plata de los impuestos s/el escritorio x escribano p saldarlo...salga del bolsillo del q salga..ajjaja....Reliquidá los intereses que se garantizarán c/hipoteca y ahi metés el valor de los impuestos x el 2008. Bueno...creo que es lo que haría yo par asegurarme el pago del saldo de estos deudores remisos..jaja...Exitos.-
Mapa Rosario

[SVUM]

MUCHAS GRACIAS POR TUS CONSEJOS FUISTE MUY CLARA. AHORA DE TODO ESO SE ENCARGA EL ESCRIBANO NO??? SOLO TENDRE Q LLEVARLE LOS DATOS NO???
CARIÑOS
SABRINA

[MAPA]

Yo en tu lugar primero hablo c los compradores y le doy las opciones...bah...la unica que te conviene a vos. Despues le decis que elijan escribano o los mandas a un escribano amigo. Aca en Rosario(S.Fe) es exigible para arrancar que vayas c/el antelado (escritura en la que tus clientes -los vendedores-compraron...por ejemplo), copia de imp.inmob (imp.provincial), copia de tasa municipal (imp.municipal) y aguas (servicio)...todos los cuales tienes q estar al dia o c/dinerillo s/escritorio segun la ultima liquidación que se saca antes de escriturar la transferencia c/gtía s/saldo de precio c/hipoteca. Además...andá con nombre y apellido, apellido materno,estado civil, fecha de nac,tipo y nro.de doc, nacionalidad y copia de los dni de todos al escribano para ayudar a que sea diligente el tema. Y obvio que los gastos y honorarios q sean a cargo de los compradores...!!! Cualquier cosa repreguntame!
Mapa Rosario