Pregunto de quien es la responsabilidad civil aqui?? del martillero, del escribano??
De ninguno, la responsabilidad es de los compradores por no asesorarse bien sobre las condiciones de dominio del inmueble que compraron.
Una hipoteca no impide una venta, el inmueble igual puede venderse pero quien compra se arriesga a que le sea ejecutada la hipoteca. Solo eso. No impide tampoco la hipoteca la escrituracion, pero se hace conservando el gravamen de la hipoteca que tenia.
En caso de que quisieras establecer responsabilidad sobre el martillero yo diria que es duro que lo logres, salvo que pruebes una estafa de parte de este al decir que era libre de gravamen, no suelen caminar los reclamos en su contra (en general, hay excepciones y aqui pong un fallo sobre una de ellas).
El martillero te va a contestar que su trabajo como martillero es, por medio de la publica oferta del inmueble, acercar a las partes y formalizar el hecho del boleto de compra venta y no responde por los antecedentes dominiales del inmueble (ninguna ley le pone responsabilidad expresa por eso, no al menos en Buenos Aires) y/o por la eventual imposibilidad futura de escriturar (que en este caso que comentas ese problema ni existe, pues la hipoteca previa no impide la nueva escrituracion sino que se conserva el gravamen)
Como mucho te puedo pasar un fallo que si pone responsabilidad en un martillero, pero tene en cuenta que es algo medio aislado y que en este caso el problema era que el vendedor estaba inhibido y eso si impedia la escrituracion... en este caso que comentas la hipoteca no lo impide. Solo perjudica al comprador si luego resulta que el acreedor ejecuta.
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“BLANCO, CLAUDIO DAVID C/ GIORDANO, MIGUEL ÁNGEL Y OTRO S/ ESCRITURACIÓN”.- JUZGADO N 44.- Expediente n 3518/96.-
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 28 días del mes de noviembre de 2008, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala “G” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuestos en autos caratulados: “BLANCO, CLAUDIO DAVID C/ GIORDANO, MIGUEL ÁNGEL Y OTRO S/ ESCRITURACIÓN”, respecto de la sentencia de fs.4394/439, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores: CARLOS ALFREDO BELLUCI - BEATRIZ A. AREÁN - CARLOS A. CARRANZA CASARES.-
A la cuestión planteada el Señor Juez de Cámara Doctor Bellucci dijo:
I.- Entablada pretensión de llevar a escritura pública la obligación de hacer contenida en el boleto de compra venta que luce a fs. 2/vta., por parte del adquirente del bien allí descripto, y subsidiariamente, la de indemnizarlo de los perjuicios que sufriría de no ser aquélla material o jurídicamente posible, se citó como tercero al martillero que intervino en la suscripción del mentado boleto, en representación de uno de los allí vendedores, a los fines de hacerlo responsable con los enajenantes, si el negocio debía resumirse en la entrega de pérdidas e intereses en favor del peticionario.-
II.- La sentencia dictada a fs. 434/439 desatendió el reclamo actoral contra el tercero traído a pleito, con fundamento en que éste fue ratificado en toda su gestión por el co-demandado co-titular dominical del referenciado inmueble comercializado; y estimó la demanda condenando a los vendedores a escriturar el bien dentro del plazo de treinta días de quedar firme tal pronunciamiento, bajo expreso apercibimiento contenido en el artículo 512 de la ley adjetiva y el 1187 de la sustantiva, con más las costas irrogadas.-
Procrastinó fijar emolumentos en favor de los sres. profesionales que asistieron en la litis.-
III.- La condena sintetizada fue consentida por todas las partes.- Empero, suscita avocación revisora de este colegiado el remedio interpuesto por el actor quien protesta por el rechazamiento de la acción encaminada a responsabilizar también al intermediario porque no cumplió con sus obligaciones como tal, lo que apareja su solidaridad respecto de los perjuicios que se le ocasionarían para el supuesto de imposible cumplimiento de la manda contenida en la decisión de grado, que tilda de omisiva en este aspecto.- (ver pieza que corre a fs. 470/73 vta., con el silencio por toda respuesta).-
IV.- La detenida lectura de todas las fojas que contienen a este retazo de verdad ya histórico, permiten descubrir que al tiempo de celebrarse el contrato de marras (16 de mayo de l994: conf. fs.2/3), con bastante antelación (v.g. 24/6/92, conf. informe de fs.103/104 ), existía inhibición general de bienes en cabeza del co-accionado Giordano anotada como definitiva bajo n 0020241, C/I 0430-2096, lo que sin ambages, pone de manifiesto el incumplimiento, por parte del sr. Cignetti, a sus obligaciones como corredor e intermediario según expresas disposiciones contenidas en el artículo 52 apartado a), inciso 5 de la ley 10.973 , que le mandaba “recabar.... las inhibiciones anotadas a nombre del enajenante...”.- Esta medida cautelar ya no figuró posteriormente conforme se desprende del certificado que corre a fs.316/317, en el que sí aparece una nueva inhibición para Giordano anotada con posterioridad a la suscripción del referido boleto, el 31/8/2004, con N 01 1069366/2, C/I 1590-1753, lo que no permite achacarle aquella responsabilidad por la anterior.-
Cierto es también que de tal último certificado, aparecen anotaciones personales respecto de la otra co-demandada condenada a escriturar, que versan de fecha anterior a la firma del instrumento aludido (boleto), y por ende, aquel incumplimiento al que antes referí, también le alcanza al martillero, en la medida que la obligación que asumió por su representado es de las llamadas indivisibles imperfectas, es decir, no se pueden cumplir sino por todos los obligados (en el caso titulares dominicales) aun cuando la cosa sea divisible.-
Avala lo expuesto el resultado de la “ficta confessio” brindada por ambos titulares de dominio conforme pliego de fs. 433 (posiciones 1a., 6a. 7a. 8va. y 11ava.; certificado de dominio que luce a fs. 6/7).- (arts. 386, 396, 417 y cc. de la ley del rito; arts. 1144, 1145, 1161, 1162, 1163, 1167, 1168, 1185, 1187, 1198, 1936, 2673 y cc. de la ley fondal).-
Ello así, en la medida que la causa fuente del deber de indemnizar surge para el martillero no del incumplimiento de la obligación de escriturar, sino de la suya propia de recabar los imprescindibles informes personales de quienes vendían, tal como lo expresé y fundé antes, la condena para él es concurrente a la solidaria de los que ya están sentenciados, y para el supuesto que aquella obligación que mandó cumplir la sra. jueza “a-quo” resulte imposible material y jurídicamente en razón de las inhibiciones aún existentes.-La cuantía de tal resarcimiento deberá, en su caso, establecerse mediante el incidente pertinente.-
Este es el límite de la responsabilidad del sr. Cignetti, y con ello adelanto que acompaño sólo en esta parte los rezongos del actor, ya que el daño moral que subliminarmente pregona en sus dardos críticos, no fue como tal, expresamente solicitado al iniciar su pretensión inaugural, ello en acatamiento del principio de congruencia.- (arts. 34, 163 y cc. de la ley de forma).-
En suma, voto parcialmente por la negativa como respuesta al interrogante copete de este acuerdo.-
Si mi ponencia suscita concurrencia, corresponderá revocar parcialmente el “dictum”, y consecuentemente, condenar concurrentemente a José Alejandro Cignetti , en el supuesto que la obligación de elevar a escritura pública el contrato de marras, se vuelva de imposible cumplimiento, material o jurídicamente, con costas de alzada a cargo de todos los co-condenados. (arts. 68 y cc. de la ley de forma).-
Tal es mi convencido parecer y así lo voto.-
Los señores jueces de Cámara Doctores Beatriz A. Areán y Carlos A. Carranza Casares votaron en igual sentido y por análogas razones a las expresadas en su voto por el Doctor Bellucci.- Con lo que terminó el acto.- Conste.-
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Buenos Aires, de noviembre de 2008.-
Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, SE RESUELVE: I.- Revocar parcialmente la sentencia de grado en cuanto desenganchó al sr. José Alejandro Cignetti, a quien se lo condena concurrentemente a indemnizar los daños y perjuicios que pueda sufrir el actor, para el caso que la manda a escriturar se torne de cumplimiento imposible material y jurídico.- Su cuantificación se establecerá mediante incidente respectivo.- Se imponen costas de alzada a cargo de los co-condenados.- II.- Una vez regulados oportunamente los honorarios devengados por las tareas cumplidas ante la primer magistrada, se fijarán los correspondientes a las aquí llevadas a cabo.-Se deja constancia de que la publicación de la presente sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo del Código Procesal.- Notifíquese, regístrese y devuélvase.-CARLOS ALFREDO BELLUCCI - BEATRIZ A. AREÁN- CARLOS A. CARRANZA CASARES.- ES COPIA.-
Cuando una multitud de cuervos rodeaba al cliente al grito de "que pague!, que pague!", se hizo presente el señor y dijo "el que este libre de inflar una liquidacion, que arroje la primer calculadora"
