te dejo alguna jurisprudencia que quizas te sirva...
Corredores - Comisión
La conclusión de la operación sin gestión mediadora alguna del corredor no le da derecho al cobro íntegro de la comisión, sin perjuicio del reintegro de los gastos, del resarcimiento del interés negativo de su parte de haber resultado lesionado y del pago de una retribución proporcional al servicio prestado (doctrina 1949, 1950, 1958 y concs. C. Civil).
CCI Art. 1949 ; CCI Art. 1950 ; CCI Art. 1958
CC0103 LP 215935 RSD-270-94 S 14-12-1993, Juez RONCORONI (SD)
CARATULA: Muñoz, Domingo c/ Arcuri, Lucía s/ Cobro de australes y daños y perjuicios
MAG. VOTANTES: Roncoroni - Perez Crocco
Corredores - Comisión
Cuando el mandato se extinguió sin culpa del mandatario, pero tampoco del comitente, y los trabajos realizados por el primero fueron de escasa magnitud, no puede pretender el pago de la totalidad de la comisión, a guisa de una chance frustrada, sin incurrir en flagrante abuso profesional que lastima la jerarquía y la estima que merece la actividad del corretaje inmobiliario y que viola groseramente un cuerpo arancelario en cuyo respeto está interesado el orden público (arts. 65 ley 7021, hoy art. 54 ley 10973; 21, 1071, 1198 1ra. parte Cód. Civil, 207 Cód. Comercio). La recurrencia a la proporcionalidad que el art. 1958 Cód. Civil, hace en tales situaciones, importa un claro reenvío a la equidad, que es tanto como aludir a la prudencia y moderación del arbitrio judicial para hallar la solución del caso concreto.
LEYB 7021 Art. 65 ; LEYB 10973 Art. 54 ; CCI Art. 21 ; CCI Art. 1071 ; CCI Art. 1198 ; CCO Art. 207 ; CCI Art. 1958
CC0103 LP 215935 RSD-270-94 S 14-12-1993, Juez RONCORONI (SD)
CARATULA: Muñoz, Domingo c/ Arcuri, Lucía s/ Cobro de australes y daños y perjuicios
MAG. VOTANTES: Roncoroni - Perez Crocco
Acto jurídico - Nulidad de oficio // Corredores - Comisión
Desde que la ley 10973 se encuentran fundada en el orden público, la invalidez de los convenios que los desconocen -de causa ilícita por objeto prohibido- configuran actos nulos de nulidad absoluta (arts. 502, 953, 1044, 1047 y concds. Cód. Civil). Una nulidad de tales características, por resultar manifiesta (art. 1038 Cód. Civil), es susceptible de ser declarada de oficio por los jueces (art. 1047 Cód. Civil); remarcando que el actor, por su condición de martillero y corredor público, no ha podido ignorar que la cláusula inserta en el boleto, referido a la comisión a percibir de la compradora, era violatoria de la ley que regula el ejercicio de su profesión, por lo que nunca debió incluirla ni intentar su cobro judicial (arts. 902, 923, 1198, párr. 1 , Cód. Civil). De conformidad con la ley 10973, ‘‘les está prohibido a los martilleros y corredores públicos,...: a) practicar descuentos, bonificaciones o reducción de comisiones arancelarias’‘ (art. 53, inc. a). Además, por su art. 54, II, a, en caso de venta de inmuebles (supuesto de autos), el arancel al que deben ajustarse los corredores queda establecido en un porcentaje ‘‘del 1,5% al 3% a cargo de cada parte’‘. Agrego, que si bien estos profesionales pueden fijar contractualmente sus aranceles y honorarios, ello lo es con sujeción a la propia l,ey y a las disposiciones de los códigos de fondo, y aquélla dispone que ‘‘las escalas arancelarias serán de observancia obligatoria, tanto en los mínimos como en los máximos previstos’‘ (art. 54, II, dos últimos párrafos).
LEYB 10973 Art. 53 Inc. a ; LEYB 10973 Art. 54
CC0201 LP, B 77467 RSD-119-94 S 9-6-1994, Juez CRESPI (SD)
CARATULA: Bruno, Julio Alfredo c/ Di Popolo, Lucia s/ Cobro suma de dinero
PUBLICACIONES: DJBA 147, 207
MAG. VOTANTES: Crespi-Sosa
Corredores - Comisión - nulidad
El convenio firmado entre actor y demandado, por el que se pacta el pago de una comisión del 6% es nulo. Y ello es así, porque la normativa que rige la cuestión (Ley 10973), establece que los aranceles de los corredores por la venta de inmuebles serán del 1,5 % al 3% a cargo de cada parte, siendo tal escala arancelaria de ‘‘observancia obligatoria’‘, tanto en los mínimos como en los máximos.
LEYB 10973
CC0002 QL 769 RSD-18-97 S 13-3-1997, Juez MANZI (SD)
CARATULA: Romano Gardonio Inmobiliaria c/ Cuadra Humeres Carlos Lucas s/ Cobro de Pesos
MAG. VOTANTES: Reidel - Manzi – Cassanello
Corredores - Matrícula // Corredores no matriculados-
La inobservancia de la exigencia legal relativa a la inscripción en la matrícula de corredor, priva del derecho a percibir comisión, porque la obligación de la inscripción es una exigencia impuesta por el interés general y la necesidad de asegurar la idoneidad, correción y responsabilidad de quiénes se dedican a tales actividades y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa sobre el punto, con apoyo en el principio consagrado por el artículo 1197 del Código Civil.
La falta de derecho al cobro de la comisión está establecida en el artículo 89 in fine del Código Comercio; que reviste carácter de orden público y que tiende a proteger no sólo la actividad profesional de quienes han sido cumplidores con las prescripciones legales, sino a otorgar mayor seguridad y eficacia a los negocios pasados ante los corredores, es por ello que resultan carentes de eficacia los acuerdos que pudieran celebrarse entre los contratantes reconociendo comisiones por el ejercicio clandestino de la profesión de corredor.
Carece de derecho a cobrar comisión el corredor que frustra el negocio por no proponer a la compradora el negocio con exactitud, precisión y claridad, ni comprobar la existencia de los instrumentos que acrediten el dominio.
Corretaje - Caracteres-
Caracteriza al corretaje la tarea de aproximar a las partes interesadas en el negocio, facilitando eventualmente su conclusión. El corretaje es una actividad comercial reglamentada y atento a que tal regulación apunta principalmente a garantizar idoneidad, corrección y seguridad en las operaciones en que intervienen los corredores, su aplicación reviste carácter de orden público. Congruentemente, quienes no figuren matriculados como corredores, carecen de acción para cobrar comisión de ninguna especie. La actividad confiada a los corredores debe satisfacer la expectativa de seriedad y corrección que la sociedad deposita en ellos, y, si bien son auxiliares de comercio (art. 87 C. de Com.), también tienen las obligaciones de los comerciantes, responsabilidades más extensas y mayores prohibiciones e incompatibilidades (arts. 91, 93, 105, 108 y concds., arg. art 112 del Com. De ahí la indelegabilidad de sus funciones, porque los requisitos legales son inherentes a la persona y tienden a asegurar su competencia, imparcialidad y honorabilidad.
CCO Art. 87 ; CCO Art. 91 ; CCO Art. 93 ; CCO Art. 105 ; CCO Art. 108 ; CCO Art. 112
CC0002 SI 91248 RSD-189-3 S 28-8-2003, Juez BIALADE (SD)
CARATULA: Carro, Mariano c/ Fundación San Pío X s/ Cobro de pesos
MAG. VOTANTES: Bialade-Krause-Malamud
., J. c/R., E. s/COBRO DE PESOS (SUMARIO) s/CASACION” (Expte. N* 19171/04 - STJ), (29-12-04). LUTZ – BALLADINI – SODERO NIEVAS –
16598> El derecho a cobrar la comisión está subordinado a la existencia de un negocio concluído, pues en el contrato de corretaje, especie de locación de obra, lo que se remunera es el resultado útil de la gestión del martillero, en otros términos, no se remuneran los trabajos realizados con independencia de dicho resultado (conf. Anaya, J., Podetti, H., “Código de Comercio y leyes complementarias”, Bs. As., Ed. Omeba, 1965, p. 293; Fontanarrosa, Rodolfo, “Derecho Comercial Argentino”, Bs. As., Ed. Zavalía, 1956, n. 349; Siburu, Juan, “Comentario del Código de Comercio Argentino”, Bs. As., Ed. V. Abeledo, 1923, T. III, n. 568). (Opinión personal del Dr. Balladini).
En este sentido se ha expresado jurisprudencialmente que: “Debe tenerse presente que la retribución del corredor, en principio, se encuentra subordinada a la existencia de un negocio jurídico concluído pues lo que se remunera es el resultado útil de la gestión emprendida y no los trabajos o servicios prestados independientemente de lo obtenido” (C.Civ. y Com. La Matanza, Sala 2, 18-07-03, BA B3400431, Lexis N* 14/91494). (Opinión personal del Dr. Balladini
La naturaleza jurídica misma de las operaciones de intermediación que realiza el martillero, colocan a este contrato de corretaje en un plano muy similar a la locación de obra terminada, ya que en su aspecto objetivo no es un fin en sí mismo sino que se lleva a cabo teniendo a la vista la realización de otro contrato. El trabajo del corredor es requerido y retribuído no por lo que el trabajo es en sí, sino por el fin que con él se quiere alcanzar. En tal sentido: “En la compraventa de inmuebles el corretaje queda cumplido cuando se firma el boleto privado de compraventa” (conf. Malagarriga, Trat. II, 139, n. 50, Fontanarrosa, N* 402; Fernández Madrid, en Omeba, II, 245). Dicho lo anterior no quedan dudas de que en autos existió un contrato de corretaje, con todos los elementos para considerarlo así, cuya prueba más contundente es el reconocimiento que surge de sendas cláusulas “quinta” de los Boletos de compraventa. Esto determina sin más la aplicación de la prescripción del artículo 851 CCom.. (Opinión personal del Dr. Balladini).
COMPRAVENTA - CORRETAJE INMOBILIARIO. Asesor de negocios. Falta de utilidad y seriedad del negocio encarado. Contrato con causa fin ilícita. Reclamo del cobro de comisión. Improcedencia. Falta de matriculación. Corretaje clandestino. Sanción prevista por el artículo 89 del Código de Comercio. Pérdida del derecho a percibir la comisión.
"Teverovsky, Esteban José c/ Sawicz, Vanina Paola y otros s/ cobros de sumas de dinero" - CNCIV - 03/11/2006
"No se trata del supuesto en que el contrato no se realiza por culpa de uno de los contratantes - la compradora -, por un incumplimiento posterior, rescisión, resolución o distracto, sino que, al momento de generarlo, ya tenía una causa fin ilícita. Establecida la relación obligacional, se presume que el acto generador tiene causa-fin. Sin embargo, quien aparece como deudor, en este caso, sus sucesoras universales, pueden probar que no la tiene (art. 500 "in fine" CC), o que es ilícita su causa, por ser contraria a las leyes o al orden público (art. 502 CC), o la moral y las buenas costumbres (arts. 14, 21, 792, 953 y 1206 del Código Civil). La causa ilícita, en la etapa de generación del contrato, ocasiona que la obligación no provoque ningún efecto."
"Es nulo el contrato de corretaje en el que se compromete el pago a título de comisión de una suma prefijada, cuando el supuesto servicio prestado no corresponde a las previsiones de las partes, conforme la naturaleza del contrato de compraventa. Carece de causa lícita el contrato que, bajo la apariencia de corretaje como accesorio del de compraventa, no cumple con la finalidad para la cual se pactó."
"El negocio jurídico, necesariamente debe tener, como uno de los elementos esenciales, una causa-fin, en sus aspectos objetivo y subjetivo. De modo que el negocio querido por la voluntad de las partes, obtenga reconocimiento del derecho y produzca sus efectos conforme lo querido por las partes. De manera "que si en el negocio falta la causa o ella es falsa, ilícita o se frustra, se producirán determinados efectos"."
Nótese que la debida imparcialidad que debe guardar el corredor respecto a ambas partes se ve desdibujada o desvirtuada si, como se probó, el valor en el mercado de los bienes prometidos en venta rondaba entre los trescientos mil a trescientos cincuenta mil dólares, en mérito a la dificultad para su traspaso, al haber sido habilitada la estación de servicio hacía mucho tiempo atrás y carecer de bandera."
"Alguien que además invoca ser asesor comercial, tener conocimientos profesionales, no puede seriamente intervenir en una operación de estas características, o tan ingenuamente, o con tanta ignorancia del medio en que se desenvuelve, o con tanta negligencia o con mala fe. Evidentemente, no ha demostrado ni eficacia, ni eficiencia en su labor, sino que por el contrario, su gestión no ha sido normalmente prudente desde el inicio, ni ha propuesto el negocio con "la exactitud, precisión y claridad necesaria para la formación del acuerdo de voluntades" (art. 36)."
"La ley obliga a todo corredor a matricularse y el actor no ignora esta circunstancia porque lo estuvo y no continuó haciéndolo, ignorándose a la fecha si el presentante reúne los requisitos que la ley exige para su concreción."
"La sanción que trae la ley para el corretaje clandestino es la pérdida del derecho a percibir la comisión, lo que se aplica en este caso (art. 89 del Código de Comercio)."
"La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha resuelto , in re "Caracciolo, Ernesto y otro c/ Provincia de San Luis", 17/03/87, que "la inobservancia de tal exigencia legal (la matriculación), impuesta por el interés público y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de quienes se dedican a actividades como las que dicen desempeñar los actores (corretaje inmobiliario), les priva del derecho a percibir comisión (Art. 89 párr. Final C. Com.) y no puede ser dispensada, ni siquiera ante la existencia de convención expresa celebrada sobre le punto con apoyo en el principio consagrado por el artículo 1197 del Código Civil". En el mismo sentido se han pronunciado otros tribunales."
"Como lo ha afirmado prestigiosa doctrina autoral y judicial ante tal texto legal, quien ejerciere una actividad propia del corredor sin estar debidamente matriculado no tiene derecho al cobro de la comisión aun cuando se hubiere pactado lo contrario por las partes sobre la base de la aplicación del art. 1197 del Código Civil, y si la previsión es injusta la solución consiste en modificar tal precepto legal, pero no cabe admitir su derogación por vía de interpretación judicial (Fontanarrosa, Rodolfo, "Derecho Comercial Argentino", parte general, t. I, p. 523)."
"Esta posición es ahora francamente mayoritaria (casi unánime), pues se viene exigiendo, acorde con la ley, la inscripción en la matrícula correspondiente de conformidad con el artículo 89 del Código de Comercio, ya que con ello se sanciona al corredor clandestino salvaguardando el interés público comprometido, procurando que quienes ejerzan esa profesión cumplan con determinadas formalidades destinadas a asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de los mismos (Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, en casación, LL 144-538)." (Ver fallo plenario citado. Publicado SJA 7/1/2004, JA 2004-I-174. Lexis Nexis On Line Nº 20040024)."
"El artículo 89 del Código de Comercio, representa una sanción contra el corretaje clandestino prevista para salvaguardar el interés público, procurando que quienes ejerzan la profesión cumplan con determinadas formalidades destinadas a asegurar su idoneidad, corrección y responsabilidad (SCBA, DJBA, 1950-XXIX, 75), razón por la cual la carencia de matriculación impide a quien realizó el acto de corretaje el cobro de comisión alguna."
"Por todo ello, nada cabe revocar en cuanto al punto analizado."
"Por ello, debo propiciar la revocatoria parcial de la sentencia, sólo respecto de la imposición de costas formulada en relación al letrado patrocinante de la parte actora (Sr. Abogado Juan Bautista Imperiale (hijo)."
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