Ayuda locacion!!!

[PAUDOMINGUEZ]

Hola les hago una consulta un cliente me viene a ver por qué tiene una propiedad a la venta, aparece un interesado pero está esperando esta persona que se le otorgue un crédito que pidió para poder comprarla, mientras tanto, como necesita una vivienda le pidió a mi cliente si podían hacer un contrato de locación, les consulto está bien enunciar esta situación en en el contrato y agregar una clausula para que si en el plazo de seis meses no salió el crédito, las partes resuelven de común acuerdo el contrato y el locatario perderá el depósito???
Gracias.-

[Yumi]

Buenas tardes, mirá el contrato de locación con destino vivienda, debe ser como mínimo de dos años, asi lo establece la ley de locaciones urbanas. Sin embargo, podés hacer un contrato temporario en donde dejes constancia de la situación que comentas. Pero especificala. El locador en principio no puede resolver el contrato, ésta facultad la tiene el locatario y como indemnización tiene que pagar un mes y medio de alquier si lo hace antes del año y después de los 6 meses, y un solo mes si lo hace pasado el año. El deposito en garantía tiene otra finalidad. Se aplica a los gastos que puedieran quedar pendientes del dpto (servicios proporcionales) y para las mejoras que tubiera que hacer el locador por deterioro notable del dpto. Son dos cosas distintas, mas allá que en definitiva se compense la indemización con el depotisto.
Saludos.

[msal]

Hola: A mi me parece que te estas arriesgando a tener un problema más adelante.Tené en cuenta que la ley 23091 en su art 2 dice que :".. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.

Dejale en claro a tu cliente que queda a su criterio el aceptar el riesgo de que el locatario alegue que el plazo minimo es de 2 años, y que al ser dicha ley de orden público, la misma no es susceptible de ser alterada por las partes contratantes.
No obstante, esperá haber si algun otro colega con más experiencia te da algúna indicación de como poder sortear el impedimento que establece el art. 2 de esta ley.
saludos

[Georgi]

Hola, yo creo que se podria solucionar firmando un convenio de desocupación por el plazo de 6 meses, si te arriesgas a hacer un contrato de locación te lo pueden forzar para que dure 2 años.- Lo del deposito no lo entiendo, porque es el locatario que lo perderia? Si el que querría terminar con la locación es el locador(dueño del inmueble), no???

[PAUDOMINGUEZ]

Gracias a todos por su ayuda, les pregunto se puede firmar un compromiso de compra?, aparte del contrato de locación, ya que la persona que quiere alquilar ya le hizo sacar de la inmobiliaria a mi cliente la propiedad con el compromiso de comprársela cuando se le otorgue el crédito.

Gracias.

[pablin]

Como poder se puede firmar un compromiso de compra, de hecho, eso sería el boleto de compra venta, pero la realidad es que como el comprador depende del banco, o no lo va a querer firmar o lo va a firmar con alguna cláusula que lo exonere de responsabilidad en caso de que la operación se caiga porque el banco no le otorga el crédito, y en este caso no estarías cumpliendo tu objetivo.

Salu2, Pablín.

[vale21]

con respecto a la primera de tus preguntas: opino como te aconsejo un colega hace el contrato de locacion por dos años y a su vez hacele firmar un convenio de desocupacion con vencimiento a los 6 meses, (fecha en que estimas que le sale el credito), asi te podes evitar problemas legales futuros atento a que la ley de alquileres establece plazos minimos locativos y es de orden publico.
con respecto al compromiso de compra, lo que hacen las Inmobiliarias en este caso es firmar una solicitud de reserva de venta, en donde se pactan las condiciones de la futura venta, se establece una fecha estimada para la suscrip del boleto o escritura y ademas el comprador deja un X cantidad de dinero a los fines de reservar ese inmueble, en caso q la venta no se efectue ese dinero queda como indemnz de daños y perj.

[msal]

con respecto a la primera de tus preguntas: opino como te aconsejo un colega hace el contrato de locacion por dos años y a su vez hacele firmar un convenio de desocupacion con vencimiento a los 6 meses, (fecha en que estimas que le sale el credito), asi te podes evitar problemas legales futuros atento a que la ley de alquileres establece plazos minimos locativos y es de orden publico.

Perdonen mi insistencia, pero esta alternativa que le estan recomendando a la colega va en contra de lo estipulado por el art. 2 de la 23091, que al ser de orden público no es susceptible de ser dejada de lado por las partes contratantes.
Humildemente creo, que la firma de un convenio de desocupación con fecha anterior al plazo fijado por la ley, no puede tener cabida. Como ya lo adelantara Yumi, la facultad de resolver el contrato la tiene solo el locatario, por lo que a mi humilde entender, seguis dependiendo de que el mismo no se de vuelta y despues te exija quedarse hasta el plazo que la ley estipula, es decir, dos años.
Ojalá alguien más opine para ayudar a la colega, y de paso así me saco las dudas.
saludos, msal

[Ros]

ojo con los convenios de desocupacion que deben llevar fecha posterior a la del contrato de locacion y fecha distinta de finalizacion tambien, quiero decir las fechas no deben coincidir.- Hay jurisprudencia.-busquen convenio de desocupacion en el foro y hay fallos.-

[vale21]

Insisto en este tema porque siempre me dio resultado y muchisimos colegas lo hacen, nosotros lo que hacemos en el estudio, es firmar los cont de locacion y el mismo dia firmar el convenio de desocupacion estipulando la fecha en que el inmueble tiene q quedar libre de ocupantes, obviamente el conv. de desocupac. tiene q tener fecha post. a la celebracion del contrato, pero se firma todo el mismo dia. Y con dist. colores de lapiceras!!!! como me enseño un colega de este foro!!!!!!!!!!!!!.

[msal]

con respecto a la primera de tus preguntas: opino como te aconsejo un colega hace el contrato de locacion por dos años y a su vez hacele firmar un convenio de desocupacion con vencimiento a los 6 meses, (fecha en que estimas que le sale el credito), asi te podes evitar problemas legales futuros atento a que la ley de alquileres establece plazos minimos locativos y es de orden publico.

Insisto en este tema porque siempre me dio resultado y muchisimos colegas lo hacen, nosotros lo que hacemos en el estudio, es firmar los cont de locacion y el mismo dia firmar el convenio de desocupacion estipulando la fecha en que el inmueble tiene q quedar libre de ocupantes, obviamente el conv. de desocupac. tiene q tener fecha post. a la celebracion del contrato, pero se firma todo el mismo dia. Y con dist. colores de lapiceras!!!! como me enseño un colega de este foro!!!!!!!!!!!!!.

Vale 21: estoy de acuerdo, pero el convenio de desocupación si o si debe respetar los plazos minimos que estipula el art.2 de la 23091, es decir dos años en este caso, y no seis meses.

Saludos,msal.

[PAUDOMINGUEZ]

muchas gracias a todos por sus respuestas y ayuda!!!!!

saludos.-