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  • Convenio de partes - Fraccionamiento de inmueble

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 #1262626  por Raziel90
 
Buenas tardes colegas!

Estoy recurriendo a ustedes para ver si me pueden orientar un poco sobre este tema: Tengo un cliente el cual quiere que le revise un convenio de partes realizado ante un escribano, ya que quiere asegurarse de no tener problemas a futuro con sus hermanos. Este acuerdo lo llevaron a cabo mi cliente, su padre y sus 3 hermanos, a los fines de distribuir de manera anticipada los bienes que les corresponderá a cada uno cuando fallezca su ascendiente.
Su padre en el convenio denunció:
a) 1 inmueble que consta de 610 m2 (estando ocupado actualmente por el él, mi cliente y sólo 2 de sus hijos, ya que el otro tiene vivienda propia)
b) 2 automoviles
En el convenio establecieron que los 2 automóviles serán adjudicados al hermano que cuenta con vivienda propia. Mientras, pactaron que el inmueble sera fraccionado en 3 partes diferentes: 20m de largo-10m de ancho para mi cliente, 17m de largo-10m de ancho para uno de sus hermanos, y 23m de largo-8.20m de ancho para el hermano restante.
La idea es presentar este convenio a futuro en un eventual juicio sucesorio para su respectiva homologación.
Mi duda radica en lo siguiente: en dicho convenido el fraccionamiento del inmueble es llevada a cabo por las partes teniendo en cuenta el plano de mensura con el que cuenta dicha vivienda. Pero tengo entendido que en estos casos tendrían que hacer buscando a un agrimensor para que fraccione el mismo y acompañar/mencionar el plano que este expida en el convenio mismo (cosa que no sucedió) es correcto mi pensamiento? a la hora de redactar este convenio tendrían que haber redactado un reglamento de copropiedad y acompañarlo en el convenio? (lo único que establecieron en el acuerdo fue un paso de servidumbre para los 2 hermanos que vivirán en el fondo) es posible que el juez pueda declarar este fraccionamiento como antieconómico?
Es de aclarar que el inmueble tiene 3 construcciones ya realizadas en el mismo.. en una vive mi cliente con su padre, y el resto de los hermanos en el resto de las edificaciones..
Muchas gracias de antemano.
Saludos.
 #1262725  por legalescom
 
Ante todo, deberás consultar, con un agrimensor si, las medidas del terreno, edificaciones, servidumbres, zona del mismo, se te permite un fraccionamiento de esas características, sin recurrir al régimen de propiedad horizontal, y/o si se lo puede llevar acabo a través de él. En cuanto, al contrato en sí, el art. 1010 del Cod. Civ. y Com. lo autoriza
 #1262759  por Raziel90
 
Buenas noche legales, muchas gracias por responder

Sí. Consultarle a un agrimensor fue mi primer pensamiento pero honestamente no estaba muy seguro ya que no me dedico específicamente a estos temas. Ante la imposibilidad del fraccionamiento del inmueble no me quedara otra que llevarlo por el lado de la propiedad horizontal siempre y cuando sea posible.

Por cierto, de tanto darle vuelta a esto del fraccionamiento del inmueble (que es en realidad lo que más le importa a mi cliente ya que quiere evitar futuros conflictos con sus hermanos cuando éste fallezca) olvide por completo la existencia del art. 1010 del Cod. Civil. y Com.. por lo que éste convenio de partición privada sería nulo por el hecho de que su ascendiente aún se encuentra con vida.. (Supongo que en tu última oración me quisiste decir: "En cuanto, al contrato en sí, el art. 1010 del Cod. Civ. y Com. no lo autoriza no?)

Saludos y muchas gracias
 #1262766  por legalescom
 
Te dije que lo autoriza, ya que en su parte final dice el art. 1010: "...Estos pactos son válidos, sean o no parte el futuro causante y su cónyuge, si no afectan la legítima hereditaria, los derechos del cónyuge, ni los derechos de terceros. Además, hace referencia al futuro causante, por lo que se supone, que aún vive.
 #1262798  por Raziel90
 
Gracias de nuevo por responder legales.

Tenia entendido que esa parte del articulo que mencionas solo se aplicaba a los convenios que dispongan de una "explotación productiva" o de "participaciones societarias" (que son las únicas excepciones que admite ese articulo). Eso creo haber leído en su tiempo en algunos Códigos Comentados. En el convenio que me toca analizar, tanto mi cliente, su padre y sus hermanos estarían disponiendo de 1 inmueble y 2 autos automóviles, objetos que no entrarían en esas excepciones.
Pero honestamente este tema no es mi fuerte y seguramente le este errando feo. Voy a ir a releer todo de nuevo y ver si encuentro algo de jurisprudencia para sacar mejores conclusiones.
Muchas gracias nuevamente.
 #1262864  por ccolalongo
 
Las donaciones tienen el mismo problema porque tambien presuponen un órden de muertes además que te queda un título imperfecto que no lo quiere nadie, ¿hay cónyuges, menores habitanto ese inmueble? otro posible drama, se te separa alguno y termina excluído del hogar, ¿qué hacemos?
Raziel90 escribió: Lun, 26 Oct 2020, 19:43 Muchas gracias legales. Me fue muy interesante lo que me pasaste. Tendré que decirles que busquen alguna institución como la donación o el testamento en su caso.
Saludos
 #1262867  por DRalonso
 
HOLA, ccolalongo! ESO DE QUE POR TRANSMISION DE DOMINIO CON DONACION "te queda un título imperfecto", SIEMPRE ME LLAMO LA ATENCION: ¿DONDE ESTA LEGISLADO? ¿ES UNA "COSTUMBRE BANCARIA" PERVERSA? ¿ES MANIA DE ESCRIBANOS?
 #1262888  por ccolalongo
 
En el tema que puede aparecer algún heredero que se le violó la legítima y se pone a romper queriendo voltear la operación, o alguno perdido por ahí. Podrá no tener una legislación explícita pero la realidad te lleva a que el comprador manda a estudiar el título y si su escribano le dice "no" no pone el dinero y la operación no se hace.

Te puedo contar un caso personal desde acá a otro país que hice voltear donaciones a sobrinos por inoficiosas, todavía se están agarrando de los pelos.
DRalonso escribió: Mar, 27 Oct 2020, 13:02 HOLA, ccolalongo! ESO DE QUE POR TRANSMISION DE DOMINIO CON DONACION "te queda un título imperfecto", SIEMPRE ME LLAMO LA ATENCION: ¿DONDE ESTA LEGISLADO? ¿ES UNA "COSTUMBRE BANCARIA" PERVERSA? ¿ES MANIA DE ESCRIBANOS?
 #1262899  por ClaudioFer
 
DRalonso escribió: Mar, 27 Oct 2020, 13:02 HOLA, ccolalongo! ESO DE QUE POR TRANSMISION DE DOMINIO CON DONACION "te queda un título imperfecto", SIEMPRE ME LLAMO LA ATENCION: ¿DONDE ESTA LEGISLADO? ¿ES UNA "COSTUMBRE BANCARIA" PERVERSA? ¿ES MANIA DE ESCRIBANOS?
Dr. Alonso, el tema tiene que ver con las donaciones inoficiosas, expuestas a la acción de reducción (arts. 1565, 2457 a 2459, CCC; arts. 1830 a 1832 y 3955 del CC).
Acá te dejo algunos artículos de doctrina que lo explican muy bien:
Kiper (CCC):
http://www.revista-notariado.org.ar/201 ... -donacion/
Otros (CCC):
http://www.revista-notariado.org.ar/201 ... la-nacion/
https://www.cec.org.ar/images/2016/dona ... o-2015.pdf

Con el CC:
https://www.colegio-escribanos.org.ar/b ... /32871.pdf
 #1262910  por Raziel90
 
ccolalongo escribió: Mar, 27 Oct 2020, 12:09 Las donaciones tienen el mismo problema porque tambien presuponen un órden de muertes además que te queda un título imperfecto que no lo quiere nadie, ¿hay cónyuges, menores habitanto ese inmueble? otro posible drama, se te separa alguno y termina excluído del hogar, ¿qué hacemos?
Raziel90 escribió: Lun, 26 Oct 2020, 19:43 Muchas gracias legales. Me fue muy interesante lo que me pasaste. Tendré que decirles que busquen alguna institución como la donación o el testamento en su caso.
Saludos
Hola ccolalongo, gracias por responder.

Mi idea era ir por el lado de la partición por donación o testamento respetando siempre la porción legitima de cada uno. El problema que me surge es que tendrían que llegar a un nuevo acuerdo, ya que de la forma en que quieren llevarla a cabo (según el convenio de partición nulo que hicieron) no se estaría respetando. El padre de mi cliente es viudo, no tiene ascendientes, todos sus bienes son propios y no hay menores habitando el inmueble. Tengo entendido que los 2 automóviles y su vivienda serian los únicos bienes que posee actualmente. También la idea era fraccionar ese inmueble en 3 propiedades distintas (ya que prácticamente construyeron 3 casas diferentes en el mismo) pero eso es un punto que tengo que consultarlo con un agrimensor primero, o ir por el lado de la propiedad horizontal siempre y cuando sea posible.

La idea de ellos es que mi cliente y 2 de sus hermanos se queden con el inmueble (si es de manera fraccionada mejor para ellos) y que el otro hermano se quede con los 2 automóviles.
Este último hermano no tuvo problema en el momento que hicieron ese convenio porque su padre lo ayudo económicamente a terminar su casa mediante la provisión de materiales y mano de obra. El problema es que éste hermano es de esos que siempre cambian de "opinión".. y el resto de los hermanos (mi cliente incluido) tienen miedo de que salga con alguna nueva "pretensión" en el futuro una vez muera su ascendiente por lo que están buscando atajarse (Supongo que podría intentar una acción de reducción o de complemento si quisiera).
Otras vías serian que realicen una partición privada para homologarla judicialmente pero tendría que hacerse una vez fallezca su padre, y esperar a las "ganas" de éste último hermano. O que no hagan nada y si su hermano inicia algo judicialmente hacer uso del art. 2381 (Atribución preferencial de otros bienes), pero tengo entendido que si no llegan a un acuerdo en juicio sucesorio sobre que saldo resultante entre el valor del bien atribuido y el de la hijuela del heredero se pague en cuotas, éste tiene que ser pagado al contado (lo que en este caso nos llevaría a una suma alta). Pero lo sucesorio no es mi fuerte por lo que podría equivocarme.
Ustedes que harían colegas?
 #1262953  por DRalonso
 
GRACIAS, CLAUDIO! GRACIAS, ccolalongo!

SIGO PENSANDO QUE ES UNA "COSTUMBRE BANCARIA" PERVERSA YA QUE SOLO LES INTERESA PROTEGER EL PRESTAMO

Y QUE ES MANIA DE ESCRIBANOS YA QUE "si su escribano le dice "no" SIN MAS FUNDAMENTOS ES PALABRA SAGRADA, EN ESTE PAIS MAS O MENOS VIENEN DIOS, EL PAPA, Y EL ESCRIBANO

ME HA PASADO QUE LA DONACION FUE HACE MAS DE 10 AÑOS Y POR EL "DICTAMEN NOTARIAL" SE PUDRIO TODO

A PROPOSITO: ¿"las donaciones inoficiosas, expuestas a la acción de reducción" CUANDO PRESCRIBEN?
 #1263053  por ccolalongo
 
Te cuento mi caso, tramita en provincia y los bienes están en Italia pero por una vuelta pude atraer para acá, pude voltear donaciones a 19 años de ocurridas de mi abuelo a "sobrinos" porque en el momento que las hizo tenía hijos vivos, fui en representación de mi padre. Me salió bien, ahora estamos tirandonos los platos oceano de por medio pero acá no vienen y allá no pueden tocar nada.

Otra cosa, existe el "distracto de donación" que estando todos vivos a veces se hace. No digo que a veces se excedan tanto bancos como escribanos, pero en lo personal si veo donaciones o testamentos raros si voy a comprar o peleo el precio o no compro; salvo que vaya decidida a comprar el problema por algo en particular.
DRalonso escribió: Mié, 28 Oct 2020, 16:29 GRACIAS, CLAUDIO! GRACIAS, ccolalongo!

SIGO PENSANDO QUE ES UNA "COSTUMBRE BANCARIA" PERVERSA YA QUE SOLO LES INTERESA PROTEGER EL PRESTAMO

Y QUE ES MANIA DE ESCRIBANOS YA QUE "si su escribano le dice "no" SIN MAS FUNDAMENTOS ES PALABRA SAGRADA, EN ESTE PAIS MAS O MENOS VIENEN DIOS, EL PAPA, Y EL ESCRIBANO

ME HA PASADO QUE LA DONACION FUE HACE MAS DE 10 AÑOS Y POR EL "DICTAMEN NOTARIAL" SE PUDRIO TODO

A PROPOSITO: ¿"las donaciones inoficiosas, expuestas a la acción de reducción" CUANDO PRESCRIBEN?