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  • JUICIO POR COBRO DE ALQUILERES O DAÑOS Y PERJUICIOS

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 #1472128  por Dr. Adrián López López
 
Hola grupo, tengo una duda. Tengo que meter un cobro de alquileres (deuda desde el 2019 hasta el 2021). Debido a que estamos en 2023 la mayoría de los periodos estan prescriptos; ustedes me recomendarian interponer el cobro de alquileres o voy por la via de daños y perjuicios que me ocasionaron el incumplimiento del contrato?
Y en el caso de iniciar los Ds y Ps por el incumplimiento contractual, ¿cuales serían los rubros que se reclaman?
 #1472186  por legalescom
 
Ir, por el cobro de alquileres, ya que dispone el C.C. y C., en su Art. 2560.- Plazo genérico. El plazo de la prescripción es de cinco años, excepto que esté previsto uno diferente en la legislación local.
 #1472190  por ClaudioFer
 
Por mi parte considero que no se aplica la LDC a la locación, además de que en virtud de la última reforma a la ley 24.240, el plazo trienal de su art. 50 solo se aplica a las sanciones administrativas (las acciones derivadas de la LDC quedaron ahora comprendidas por las normas del CCyC en cuanto a la prescripción). Por lo demás, el plazo aplicable a los alquileres es el de 2 años del art. 2562 inc. C (por ser prestaciones de devengo periódico), y para los daños derivados a causa de cualquier incumplimiento contractual (responsabilidad civil contractual), por ejemplo, los daños al inmueble o los ocasionados por falta de oportuna restitución del mismo, es el de 3 años del art. 2561, 2º párrafo, y en caso de demandar por cumplimiento del contrato, ahí sí opera el plazo genérico quinquenal del art. 2560, todos del CCyC.
 #1472195  por legalescom
 
No estoy, tan de acuerdo. con el criterio de ClaudioFer, de aplicarles, a los alquileres devengados, el plazo de prescripción de dos años, del art. 2562 y, no, el plazo genérico de cinco años, del art. 2560, del C. C. y C.. En efecto, el contrato de locación, tiene un plazo obligatorio y mínimo de vigencia de 3 años. Si bien, la falta de pago de los alquileres, faculta al locador, a promover el desalojo de inmediato y el cobro respectivo de los mismos; éstos, no por ello, tienen el carácter de devengarse por años, o por meses, sino que, se concatenan, de tal modo, constituyen una sola fuente de obligaciones. El locador, no está obligado a promover acción ejecutiva alguna, sino, hasta después de vencido el contrato respectivo. Por lo tanto, se debe hacer valer el contrato, como un todo total y no, dependiendo de los meses o años, que no son más que parcialidades de un todo.
 #1472196  por legalescom
 
Por otra parte, refiere el Código Civil, en art. 4027 (antecedente del comentado): "Se prescribe por cinco años, la obligación de pagar los atrasos:
1 - De pensiones alimenticias;
2 - Del importe de los arriendos, bien sea la finca rústica o urbana;
3 - De todo lo que debe pagarse por años, o plazos periódicos más cortos."

Del que se desprende, expresamente, lo distinto de los arriendos (inc, 2), de lo que debe pagarse por años, o periódicos más cortos (inc. 3)

En definitiva, el plazo del art. 2562, está dirigido a los servicios, luz, gas, cable, etc., no, a las locaciones
 #1472197  por legalescom
 
O sea, se estaría refiriendo, a los mismos casos, respecto a los cuales, se fija el comienzo del plazo prescriptivo, por art. 2556, y que refiere: "Prestaciones periódicas. El transcurso del plazo de prescripción para reclamar la contraprestación por servicios o suministros periódicos comienza a partir de que cada retribución se torna exigible".
 #1472199  por ClaudioFer
 
Mi discrepancia con el estimado colega Legales la he fundado en la jurisprudencia inveterada y pacífica sobre el tema bajo el imperio del Código derogado, según el cual, frente a la prescripción ordinaria y residual anual del art. 4023 (actual art. 2560, CCyC), establecía expresamente (art. 4027) que se prescribe por cinco años “la obligación de pagar los atrasos (inc. 2º) del pago de los arriendos”, y en su inciso final (3º), “De todo lo que debe pagarse por años o plazos periódicos más cortos”.
Conforme explicaba López Herrera, en su monumental tratado sobre prescripción liberatoria, con gran acopio de doctrina y jurisprudencia (págs. 369 y sgtes.), la justificación legal de que a los alquileres se les apliquen los principios de las prestaciones fluyentes con una prescripción abreviada obedece al hecho de que la acumulación de períodos impagos, con sus intereses, puede destrozar sus finanzas, y que por otro lado es extraño que el locador deje transcurrir varios períodos sin cobrar.
Debe tratarse de pagos periódicos. No así si se trata de un pago único del alquiler, como se estila con las fincas destinadas a vacaciones, aunque existían discrepancias en cuanto al Código se refería a arriendos, sin distinción alguna, y entonces parte de la doctrina entendía aplicable igualmente el plazo abreviado a estos supuestos de pago único.
Quedan excluidas también del plazo abreviado otras acciones con origen en el contrato de locación pero que no son periódicas, entre otras, las acciones del locatario para perseguir la devolución del depósito, o para perseguir el pago de las mejoras introducidas, etc., o del locador por demora en la restitución del bien, uso abusivo de la cosa, daños al inmueble, etc., que con base en jurisprudencia refiere el citado López Herrera.
Ahora bien, con la llegada del nuevo CCyC, la doctrina continúa entendiendo que los alquileres que se devengan periódicamente por plazos inferiores a un año quedan comprendidos en el inciso C del art. 2562 y su plazo bianual. Así, Quadri explica que el inciso se aplica “al reclamo de todo lo que se devengue por años o plazos periódicos más cortos. Como se ve, la norma presenta una gran generalidad. El condicionamiento esencial para la operatividad de esta norma es que el crédito emergente tiene autonomía para ser exigible en forma independiente del resto de los otros créditos periódicos que se hayan devengado en el pasado”.
Y expresamente señala, en cuanto a lo que nos interesa, que “Se podrán considerar incluidos en el inciso: los intereses -sean éstos compensatorios, moratorios o punitorios-; alquileres o arrendamientos; expensas comunes en el derecho real de propiedad horizontal (las de devengamiento periódico, no las extraordinarias); las expensas, gastos y erogaciones comunes en el derecho real de conjuntos inmobiliarios; las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva en el derecho real de tiempo compartido; las cuotas de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio en el derecho real de cementerios privados; las prestaciones periódicas que surgen de ciertos contratos (suministro, renta vitalicia); las sanciones conminatorias; deudas de servicios domiciliarios” (Quadri, Prescripción liberatoria, p. 242 a 244).
También con relación a las obligaciones periódicas, Santarelli, al comentar el art. 2556 del CCyC, expresa que “Las prestaciones periódicas son obligaciones que nacen en cada período, sea éste anual o mensual. Se trata de obligaciones cuya fuente determina su nacimiento por períodos, habiendo tantas obligaciones como períodos; esta característica la diferencia de la obligación única pagadera a plazos periódicos. En este último caso, la obligación es una sola y hay fraccionamiento del pago. Las obligaciones periódicas son las contempladas en el supuesto del artículo en comentario y son ejemplo de ellas, la obligación alimentaria, los servicios públicos domiciliarios; las expensas en el régimen de la propiedad horizontal, los arriendos y alquileres, etc.” (en el CCyC comentado dirigido por Alterini, tomo XI, comentario al art. 2556).
Y con más contundencia aún, Benavente explica con relación a los alquileres, en oportunidad de comentar el inciso C del art. 2562, que “En el art. 4027, inc. 2º del CC, se establecía que la acción para reclamar el pago de los arriendos era de cinco años. Por tratarse de una deuda periódica -obligaciones fluyentes- también debe considerarse incluido este supuesto en el art. 2562. De igual modo, ese plazo es de aplicación al pago de las expensas o contribuciones que se imponen a la cosa cuando han sido establecidas en el contrato a cargo del locatario y forman parte del precio de la locación. En todos esos supuestos, el plazo se computa separadamente para cada período y comienza a correr a partir del vencimiento del plazo en que debieron abonarse” (en el CCyC comentado dirigido por Bueres, tomo 6, p. 101).
En síntesis, no hay duda de que el plazo aplicable a los arriendos es el bianual del inciso C del art. 2562 del CCyC y que cada período (cada canon locativo debido) es una prestación independiente del resto y con su propio diez a quo, de modo que cada uno tiene su propio plazo de prescripción desde que es debido con su devengo y exigibilidad, corriendo incluso su propia suerte independientemente de otros (uno de estos periodos puede ver suspendido el curso de su plazo prescriptivo, p.ej., a partir de su interpelación fehaciente (art. 2541), en tanto otros períodos que no fueron objeto de reclamo, no).
Ahora bien, dicho esto, una duda que se me plantea, tratándose de un contrato al que por su fecha se le aplica el régimen del CCyC original y no con la reforma de la ley 27.551, y que era de práctica y uso los llamados alquileres escalonados (para eludir la por entonces vigente prohibición de indexar los alquileres), es qué sucede si en el contrato se estableció un precio global del alquiler dividido en tantas cuotas consecutivas de (por ejemplo), $ XXX, tantas cuotas de $ YYY, tantas de $ ZZZ y tantas de $&&& (2 años con escalones semestrales) ¿Se aplica el art. 2562 inc. C, con su plazo bianual; o el art. 2560, con su plazo quinquenal, por entrar en la excepción del primero, que es el del pago de un capital en cuotas?
Habría que ver cómo se redactó esa cláusula del contrato e intentar plantearlo de ese modo si ese fuera el caso, estimo que con pocas probabilidades de éxito en la aplicación del plazo quinquenal por esa mera circunstancia.
Por último, hago una aclaración con relación a la posibilidad de la aplicación de la LDC 24.240 al contrato de locación. Me referí antes al caso más común del contrato paritario entre un locador no profesional y un locatario. Por cuanto, si “El locador que actúa profesionalmente en el contrato de locación (de cosas muebles o inmuebles) es considerado proveedor a los fines de la LDC (Farina, Tambussi, etc.), siendo a nuestro entender la denominación correcta de empresario, ya sea individual o social. La única forma de hallar "profesionalismo y comercialidad" en la celebración de contratos de locación, exige por parte del locador una organización de empresa (art. 320, CCCN); es la idea de organización profesional la que, unida a su contracara, el consumidor, hace nacer la relación de consumo. De modo que serán contratos de locación de consumo, en tanto el locatario sea un consumidor y destine al inmueble o mueble para su destino final, y del otro lado, se encuentre configurado un proveedor. Es decir cuando no se verifiquen ninguna de las circunstancias antedichas y con carácter residual, la locación será civil y no de consumo, en donde resulta más que suficiente la tutela del contrato de locación del Código Civil y Comercial (Arias Cau).
 #1472203  por legalescom
 
Muy loable, la disquisición, que formula ClaudioFer, cuando refiere: "Ahora bien, dicho esto, una duda que se me plantea, tratándose de un contrato al que por su fecha se le aplica el régimen del CCyC original y no con la reforma de la ley 27.551, y que era de práctica y uso los llamados alquileres escalonados (para eludir la por entonces vigente prohibición de indexar los alquileres), es qué sucede si en el contrato se estableció un precio global del alquiler dividido en tantas cuotas consecutivas de (por ejemplo), $ XXX, tantas cuotas de $ YYY, tantas de $ ZZZ y tantas de $&&& (2 años con escalones semestrales) ¿Se aplica el art. 2562 inc. C, con su plazo bianual; o el art. 2560, con su plazo quinquenal, por entrar en la excepción del primero, que es el del pago de un capital en cuotas?:"

Por mi parte y, para cerrar mis argumentos, sobre el tema en discusión, me voy a valer de la "reductio ad absurdum".

En efecto, si en un contrato de locación, con vigencia por 3 años ( 36 meses), dejara de percibir los alquileres, por un plazo de 30 meses, de aplicarse el art. 2562, los 6 primeros meses ya estarían prescriptos, como para proceder a su reclamo. Ello, constituye, a todas luces, un absurdo, como es el de ir produciéndose las prescripciones mensuales, cuando el contrato de 3 años, en si, aún se encuentra vigente.
 #1472212  por ClaudioFer
 
Lamento disentir nuevamente, estimado don Legales. Aunque pueda parecer un absurdo, no lo es, y en el ejemplo dado del contrato de alquiler de 3 años (36 meses), en efecto, transcurridos 30 meses con igual deuda de alquileres (30 meses adeudados), los primeros 6 meses están prescriptos, a menos que se haya intimado a su pago en la forma señalada por el art. 2541 del CCyC (para suspender su curso por 6 meses), ya que el plazo de prescripción es de 2 años y corre independientemente para cada canon devengado y exigible.
Es lo que claramente establece como principio general el nuevo CCyC en su art. 2554 para la prescripción liberatoria, al disponer que “El transcurso del plazo de prescripción comienza el día en que la prestación es exigible”. Y para ello ha de estarse a lo que establece el art. 1208 del CCyC, cuando establece, en cuanto obligación esencial del locatario, la de “pagar el canon convenido”… “A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual”. Y lo que normalmente se establece “por convención” (en el contrato locativo) es que el pago debe efectuarse dentro de los 10 primeros días del mes.
Una vez transcurrido dicho plazo para el pago sin habérselo realizado comienza a correr el plazo de la prescripción de 2 años, que claramente es independiente para cada mensualidad.
Por lo tanto, y a contrario de lo que has manifestado acerca de que “constituye a todas luces un absurdo, como es el de ir produciéndose las prescripciones mensuales, cuando el contrato de 3 años, en sí, aún se encuentra vigente”, el absurdo no es tal, sino algo bastante frecuente, y que podemos observar en un contrato paradigmático dentro de los dados en llamar “contratos de tracto sucesivo” (como la locación), y que no es otro que el “contrato de trabajo”.
En efecto, es muy común que al trabajador le adeuden conceptos que por ley o CCT le deberían abonar y el empleador no lo hace, y el trabajador, por ignorancia o por temor, no reclama su pago (como podría ser un plus por título o las horas extras), y la deuda puede acumularse por largos años. Imaginando el caso de un trabajador con 10 años de antigüedad, a quien jamás le abonaron tales rubros en todos esos años, y que espera a finalizar su contrato (por la causa que fuese, despido con o sin causa, o renuncia) para reclamar tales obligaciones insatisfechas, siendo que el plazo de prescripción es de 2 años (art. 256, LCT), se encontrará con que la gran mayoría de ellas están prescriptas y solo podrá reclamar válidamente el pago de las atinentes a los últimos dos años. Aclarando siempre que, en puridad, podría reclamar el total de la deuda, aun la prescripta (en virtud del carácter renunciable de la prescripción), pero exponiéndose a que el deudor oponga la excepción correspondiente para rechazar esa parte de su pretensión.
Lo mismo sucedería si el reclamo lo realizara transcurridos los 10 años con el contrato vigente (sin que éste se extinga), ya que nada tiene que ver una cosa con otra (solo fue a título de ejemplo), es decir, que el contrato está vigente y las obligaciones se van prescribiendo para cada mensualidad (en el caso de pago mensual) a medida que se agota su plazo bianual de prescripción.
El art. 256 de la LCT, que consagra el plazo bianual, nada dispone sobre el inicio del cómputo prescriptivo (el dies a quo), que como dijimos se relaciona con la exigibilidad de la obligación como presupuesto, por innecesario, ya que aquella exigibilidad se halla establecida en otras normas (art. 128, LCT, para los salarios, y art. 255 bis para las indemnizaciones por despido).
Sin embargo, en su redacción original (hasta 1976), la LCT, en su antiguo art. 279, establecía expresa aunque redundantemente, para los “créditos por remuneraciones”, que los mismos prescribían a los 4 años, “debiendo computarse el mismo a partir del momento fijado por la ley para su pago”.
Es decir que, confirmando todo lo dicho hasta aquí, aun tratándose de un régimen tuitivo de los trabajadores (con el consabido principio de irrenunciabilidad de los derechos, art. 12, LCT), no obstante la LCT siempre sancionó la desidia del trabajador en no reclamar sus derechos con la prescripción, de modo que, aun estando vigente el contrato, el trabajador ve perjudicados sus créditos por remuneraciones debidas una vez transcurrido el plazo de prescripción.
¿Por qué entonces no habría de ser igual para el locador que deja transcurrir los 2 años para reclamar el pago de los alquileres que se le adeuden?
No existe norma alguna que disponga que la prescripción de los alquileres no corre mientras el contrato esté vigente, como no existe norma alguna que disponga que la prescripción de los salarios no corre mientras el contrato laboral esté vigente, y eso que como se considera que el trabajador es un sujeto vulnerable y digno de tutela (porque puede renunciar tácitamente a sus derechos al no reclamarlos por temor a perder su trabajo), se han pronunciado algunos sosteniendo que en una reforma legal debería contemplar tal situación y hacer principiar el curso de la prescripción al extinguirse el contrato, y sin embargo tales intenciones no han tenido el menor eco en la política.
En conclusión, si no se ha protegido al trabajador frente a la prescripción disponiendo que la prescripción no corra durante el contrato, ¿por qué habría de protegerse a un locador?
Lo demás ya está todo dicho en las citas de los autores referenciados.
 #1472222  por legalescom
 
Muy loables y, dignas de reconocimiento, tus aseveraciones y fundamentaciones, ClaudioFer, pero, hay algo, que no me termina de convencer. Si debe incluirse las locaciones, en el inc. C del art. 2562, ¿porqué, no se lo estableció, expresamente, como lo hiciera su antecedente, el art. 1427 del Cod. Civil, en su inc. 2 ?. No nos olvidemos que, sería una excepción, al plazo genérico de 5 años del art. 2560 y, como tal, debiera ser explícita.