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  • Convenio de partes - Fraccionamiento de inmueble

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 #1263054  por ccolalongo
 Vie, 30 Oct 2020, 12:45
Digo, ¿el señor ya decidió qué de por vida se queda en esa casa y qué esos serán sus automoviles? ¿no pensó qué pueden pasar los años querer vender todo y comprarse algo más chico? ¿o enfermarse y necesitar vender? o mejor, ganar dinero por algo y tener "más" que esa casa. La vida dá muchas vueltas, y salvo que tengas todo demasiado ordenado jugar con esos "repartos antes de tiempo" suelen ser casi peores que las sucesiones.

En lo personal y por razones familiares todo lo tengo en sociedades, con estatutos con claúsulas muy específicas para que no se me armen camarillas entre accionistas, y acciones endosas; además de apoderados cruzados. Pero ya tenés que hablar de otros números y de otra estructura.
Raziel90 escribió:
Mar, 27 Oct 2020, 22:49
ccolalongo escribió:
Mar, 27 Oct 2020, 12:09
Las donaciones tienen el mismo problema porque tambien presuponen un órden de muertes además que te queda un título imperfecto que no lo quiere nadie, ¿hay cónyuges, menores habitanto ese inmueble? otro posible drama, se te separa alguno y termina excluído del hogar, ¿qué hacemos?
Raziel90 escribió:
Lun, 26 Oct 2020, 19:43
Muchas gracias legales. Me fue muy interesante lo que me pasaste. Tendré que decirles que busquen alguna institución como la donación o el testamento en su caso.
Saludos
Hola ccolalongo, gracias por responder.

Mi idea era ir por el lado de la partición por donación o testamento respetando siempre la porción legitima de cada uno. El problema que me surge es que tendrían que llegar a un nuevo acuerdo, ya que de la forma en que quieren llevarla a cabo (según el convenio de partición nulo que hicieron) no se estaría respetando. El padre de mi cliente es viudo, no tiene ascendientes, todos sus bienes son propios y no hay menores habitando el inmueble. Tengo entendido que los 2 automóviles y su vivienda serian los únicos bienes que posee actualmente. También la idea era fraccionar ese inmueble en 3 propiedades distintas (ya que prácticamente construyeron 3 casas diferentes en el mismo) pero eso es un punto que tengo que consultarlo con un agrimensor primero, o ir por el lado de la propiedad horizontal siempre y cuando sea posible.

La idea de ellos es que mi cliente y 2 de sus hermanos se queden con el inmueble (si es de manera fraccionada mejor para ellos) y que el otro hermano se quede con los 2 automóviles.
Este último hermano no tuvo problema en el momento que hicieron ese convenio porque su padre lo ayudo económicamente a terminar su casa mediante la provisión de materiales y mano de obra. El problema es que éste hermano es de esos que siempre cambian de "opinión".. y el resto de los hermanos (mi cliente incluido) tienen miedo de que salga con alguna nueva "pretensión" en el futuro una vez muera su ascendiente por lo que están buscando atajarse (Supongo que podría intentar una acción de reducción o de complemento si quisiera).
Otras vías serian que realicen una partición privada para homologarla judicialmente pero tendría que hacerse una vez fallezca su padre, y esperar a las "ganas" de éste último hermano. O que no hagan nada y si su hermano inicia algo judicialmente hacer uso del art. 2381 (Atribución preferencial de otros bienes), pero tengo entendido que si no llegan a un acuerdo en juicio sucesorio sobre que saldo resultante entre el valor del bien atribuido y el de la hijuela del heredero se pague en cuotas, éste tiene que ser pagado al contado (lo que en este caso nos llevaría a una suma alta). Pero lo sucesorio no es mi fuerte por lo que podría equivocarme.
Ustedes que harían colegas?
 #1263057  por DRalonso
 Vie, 30 Oct 2020, 13:40
GRACIAS, ccolalongo!

PERO SIGO CON MI INQUIETUD: ¿"las donaciones inoficiosas, expuestas a la acción de reducción" CUANDO PRESCRIBEN? O NO HAY PLAZO DE PRESCRIPCION PARA ESTO ¡HASTA EL HOMICIDIO PRESCRIBE!
 #1263073  por ccolalongo
 Vie, 30 Oct 2020, 20:05
En mi caso usé la acción de petición de herencia, quisieron oponer prescripción y no prosperó para ellos. Se supone que si en 10 años "no apareció nadie" el dominio quedaría perfeccionado pero no siempre, todo depende de que números estés manejando.
DRalonso escribió:
Vie, 30 Oct 2020, 13:40
GRACIAS, ccolalongo!

PERO SIGO CON MI INQUIETUD: ¿"las donaciones inoficiosas, expuestas a la acción de reducción" CUANDO PRESCRIBEN? O NO HAY PLAZO DE PRESCRIPCION PARA ESTO ¡HASTA EL HOMICIDIO PRESCRIBE!
 #1263074  por DRalonso
 Vie, 30 Oct 2020, 21:04
MUCHAS GRACIAS, ccolalongo!

EVIDENTEMENTE SOS UNA GRAN ABOGADA!!!

PERO DISCULPAME, DEBO ESTAR MAS TORPE QUE DE COSTUMBRE, QUIZAS POR LA HORA, EXACTAMENTE QUE SIGNIFICA: " todo depende de que números estés manejando."
 #1263081  por legalescom
 Vie, 30 Oct 2020, 21:38
A los arts. del C. C. y C., referenciados por ClaudioFer, debo agregar:
Art. 2386: Donaciones inoficiosas. La donación hecha a un descendiente o al cónyuge cuyo valor excede la suma de la porción disponible más la porción legítima del donatario, aunque haya dispensa de colación o mejora, está sujeta a reducción por el valor del exceso.
Art. 2453.- Reducción de donaciones. Si la reducción de las disposiciones testamentarias no es suficiente para que quede cubierta la porción legítima, el heredero legitimario puede pedir la reducción de las donaciones hechas por el causante. Se reduce primero la última donación, y luego las demás en orden inverso a sus fechas, hasta salvar el derecho del reclamante. Las de igual fecha se reducen a prorrata.
Art. 2454.- Efectos de la reducción de las donaciones. Si la reducción es total, la donación queda resuelta. Si es parcial, por afectar sólo en parte la legítima, y el bien donado es divisible, se lo divide entre el legitimario y el donatario. Si es indivisible, la cosa debe quedar para quien le corresponde una porción mayor, con un crédito a favor de la otra parte por el valor de su derecho. En todo caso, el donatario puede impedir la resolución entregando al legitimario la suma de dinero necesaria para completar el valor de su porción legítima. El donatario es deudor desde la notificación de la demanda, de los frutos o, en caso de formular la opción prevista en el párrafo anterior, de intereses.
Art. 2461.- Transmisión de bienes a legitimarios. Si por acto entre vivos a título oneroso el causante transmite a alguno de los legitimarios la propiedad de bienes con reserva de usufructo, uso o habitación, o con la contraprestación de una renta vitalicia, se presume sin admitir prueba en contrario la gratuidad del acto y la intención de mejorar al beneficiario. Sin embargo, se deben deducir del valor de lo donado las sumas que el adquirente demuestre haber efectivamente pagado. El valor de los bienes debe ser imputado a la porción disponible y el excedente es objeto de colación. Esta imputación y esta colación no pueden ser demandadas por los legitimarios que consintieron en la enajenación, sea onerosa o gratuita, con algunas de las modalidades indicadas.
Art. 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.

Este artículo, lo cito, para responderle al DR. Alonso, sobre su pregunta de, cuándo se opera la prescripción de las donaciones inoficiosas.
 #1263084  por ccolalongo
 Vie, 30 Oct 2020, 21:53
En realidad me ayudaron de arriba, fue una situación muy desagradable con mi nonno que volvió a su Italia natal después de 40 años y una guerra olvidando casi el idioma y muy mayor y los "sobrinos" se aprovecharon de un viejo secreto de familia y lo hicieron firmar (hasta una pericia me dió que su firma es falsa, pero no quise entrar en la redargusión de falsedad) y digamos que cuando supe todo la tanada se me subió a mi y fue más el espíritu del nonno que el juez.

De los números me refiero a cuanto vale la propiedad, no es lo mismo una familia que tiene una casa que los Etchevere (por nombrar algo mediático) que fijate que tenían todo en SA (Las Margaritas) obvio ellos pueden pagarlo. A eso voy, tengo clientes que pueden pagar SA inmobiliarias y metemos todo ahí adentro con todas las trampas incluídas (anti parejas que les gusta excluir del hogar y demás) pero no todos pueden darse esos lujos. Esas sociedades llevan mucho mantenimiento y son caras.

Sobre la acción de petición de herencia tenés doctrina que dice que prescribe a los 30 años y otra que dice que no prescribe, sobre todo si el reclamante era menor al momento de la operación no le corren plazos.
DRalonso escribió:
Vie, 30 Oct 2020, 21:04
MUCHAS GRACIAS, ccolalongo!

EVIDENTEMENTE SOS UNA GRAN ABOGADA!!!

PERO DISCULPAME, DEBO ESTAR MAS TORPE QUE DE COSTUMBRE, QUIZAS POR LA HORA, EXACTAMENTE QUE SIGNIFICA: " todo depende de que números estés manejando."
 #1263155  por ClaudioFer
 Dom, 01 Nov 2020, 10:28
DRalonso escribió:
Vie, 30 Oct 2020, 13:40
GRACIAS, ccolalongo!

PERO SIGO CON MI INQUIETUD: ¿"las donaciones inoficiosas, expuestas a la acción de reducción" CUANDO PRESCRIBEN? O NO HAY PLAZO DE PRESCRIPCION PARA ESTO ¡HASTA EL HOMICIDIO PRESCRIBE!
Dr. Alonso. No leíste los artículos de doctrina que referencié. Ahí trata todo el tema de las donaciones inoficiosas y la prescripción liberatoria de la acción de reducción, especialmente el primer artículo, de Kiper.
Con el anterior Código, la acción de reducción prescribía a los 10 años (por aplicación del art. 4023, CC) contados desde la muerte del causante, sin perjuicio de la usucapión larga, veinteañal, que podía oponer el donatario.
Con el nuevo Código, la acción de reducción prescribe a los 5 años (art. 2560), contados también desde la muerte del donante, pero con una severa limitación.
En el art. 2459 se establece lo que muchos autores califican de partida de defunción de le legítima hereditaria (Azpiri, Pérez Lasala, Augusto Belluscio y Maffía, etc.), en tanto que otros defienden (Kiper, Graciela Medina, Solari, etc.), y que es una indescifrable prescripción adquisitiva corta, decenal, a favor del donatario que ha poseído por 10 años el inmueble donado.
La crítica viene por el lado de que si la donación fue hecha muchos años antes de la muerte del donante (más de 10), sus herederos no pueden ejercer la acción de reducción hasta tanto este último muera, y para cuando eso suceda, el donatario ya habrá usucapido el bien, y nada podrán hacer aquéllos mientras ello sucede, por carecer de acción.
Lo indescifrable (y la crítica doctrinaria) es que se llame usucapión breve o decenal a una prescripción adquisitiva corta contra el verdadero propietario (el donante), cuando ésta es con justo título emanado de quien no es propietario (y en este otro caso el donante sí lo es, por lo cual el título es suficiente y no apenas un justo título ), y además que se opondría contra los herederos, quienes no tienen acción para defenderse (es presupuesto de la prescripción la inacción del titular del derecho contra quien se la opone, y acá se prescribió una acción antes de que ella nazca).
http://www.revista-notariado.org.ar/201 ... -donacion/
 #1263165  por legalescom
 Dom, 01 Nov 2020, 12:54
Siguiendo con el tema, de la prescripción de la reducción, se ha dicho:

"Para algunos, el artículo 2560, establece un plazo genérico de prescripción, de cinco (5) años, excepto que esté previsto uno diferente; de allí se interpreta que la acción de reducción prescribe en ese plazo y a partir de fallecido el donante y desde que, los herederos, hayan tenido conocimiento de tal deceso, o sea, desde que la acción pueda ejercerse (prescripción liberatoria); mientras que el artículo 2459, en cambio, establece que, la acción de reducción, no procede cuando se hubiera poseído lo donado, por diez años, computados desde la adquisición de la posesión (prescripción adquisitiva); en consecuencia, se aplicaría la prescripción, de acuerdo a lo que suceda primero. Conf. "Donaciones en el Nuevo Código Civil y Comercial", por Escribano Roque Silva".

Yo entiendo que, si la donación, se llevó a cabo, 5 años antes, o más, de fallecido el donante, el plazo prescriptivo, para la reducción, comienza a correr a partir de la muerte del donante y de que los herederos supieran de tal fallecimiento (art. 2560). Si la donación, se llevó a cabo, 10 años antes, o más, de la muerte del donante, la prescripción, comenzaría a correr, no desde la fecha de la donación, sino, desde la fecha en que, el donatario, comenzó a poseer el bien donado; actitud que, muy bien, puede llegar a ser conocida por los herederos, afectados en su legítima (art. 2459).
 #1263167  por ClaudioFer
 Dom, 01 Nov 2020, 13:12
El tema es que mientras el donante viva sus herederos no pueden accionar por reducción, ya que no son titulares de un derecho, sino que ostentan una mera expectativa a la herencia (y tampoco pueden oponerse a la usucapión por igual motivo), y la masa hereditaria recién se determina a la fecha del fallecimiento del donante como para saber si hay que reducir o no las donaciones.
 #1263169  por DRalonso
 Dom, 01 Nov 2020, 13:40
REITERO, Y FUE UN CASO REAL MIO: QUE ES MANIA DE ESCRIBANOS YA QUE "si su escribano le dice "no" SIN MAS FUNDAMENTOS ES PALABRA SAGRADA, EN ESTE PAIS MAS O MENOS VIENEN DIOS, EL PAPA, Y EL ESCRIBANO; LA DONACION FUE HACE MAS DE 10 AÑOS Y POR EL "DICTAMEN NOTARIAL" SE PUDRIO TODO!!!

Y SI, CLAUDIO, LEI, PERO LA DRA. ccolalongo DICE: "Sobre la acción de petición de herencia tenés doctrina que dice que prescribe a los 30 años y otra que dice que no prescribe..." AUNQUE LASTIMA NO DISPONER DE ESAS DOCTRINAS...
 #1263171  por ClaudioFer
 Dom, 01 Nov 2020, 14:16
Yo en ningún momento mencioné nada sobre la acción de petición de herencia. Solo me referí a la prescripción de la acción de reducción por una duda tuya sobre las donaciones inoficiosas y los títulos observables por los escribanos, nada más.
 #1263179  por legalescom
 Dom, 01 Nov 2020, 17:00
A mi modo de entender, y habida cuenta que, dispone el C .C. y C. :

Artículo 1900.- Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.

Art. 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.

Art. 1903.- Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva. La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.